ltc房产的走势

⑴ 10年后，多层住宅和高层住宅哪个更保值现在终于有答案了

网红经济学家马光远曾在他发布的视频中，对未来房地产的走势做出了如下判断：房地产的财富风口基本结束了，房子作为中国最好投资品的年代一去不复返了，炒房客的时代基本结束了。不仅马光远持此观点，还有很多业内人士也认为，房地产已经由过去的大众化投资，变成了专业化投资，闭着眼买房就能赚钱已经不可能了。

这种观点虽然针对的是房产投资行为，而在笔者看来，刚需同样也应该引起足够的重视。因为在过去房价相对便宜、市场需求旺盛的时候，房子买进容易想转手也不难，几乎所有城市、城市任何位置的房子，其流动性、保值增值功能都很好，持有一套房子以5年为周期，基本上都会有一个比较可观的财富增值变化，刚需的确可以随心所欲地购买。

但是现在的楼市行情变了，最显著的特征就是房子的流动性变差。比如过去把房子挂出去，可能十天半月就能卖掉，但是现在把房子挂出去，一年半载卖不掉的情况非常普遍。而流动性变差的根本原因是房价太高、房子过剩、房价收入比不对称三个原因所致。如今全国的平均房价已经突破万元，买一套房子起步也要百万以上，但是大家的收入却跟不上房价上涨，导致绝大多数人买房都需要借助贷款。但是房价平稳、房贷利率上调至与房价涨幅基本持平的情况下，入手的房子就没有多少升值空间了。从供给侧来看，保本或亏本卖房的事情自然没人愿意干，而在房子过剩、刚需越来越少的情况下，需求侧的购房者数量则在大幅萎缩。

因此对于刚需购房者来说，现在买房不仅要考虑房子所在城市、所在城市具体位置、小区人文环境、物业管理水平、绿化覆盖率高低，以及楼层、房型等诸多因素，买高层住宅还是买多层住宅，同样会影响到房子保值或贬值的情况。为什么这么认为呢？首先，我们从过去大家买房为何要选择高层住宅找原因，再分析一下这些原因今后是否还能够支撑高层住宅持续发展就清楚了。笔者认为，过去大家买房之所以选择高层，主要有下面三个原因。

一是在城镇化建设的推动下，过去一二十年里，有大量的农民涌进城市，让住房需求短时间内集中爆发；而在棚改项目的推动下，大面积的低层自建住宅被拆除，无房可住的城市原住民需要买房，则进一步推高了住房需求。而在城市土地资源稀缺的情况下，只有通过建造大量的高层住宅，来满足这部分群体的住房需求，因此购房者除了买高层，别无选择。

二是高层住宅的确存在通风采光好、视野开阔、少蚊虫等优点，而低层住宅则存在房屋老旧落伍，房间阴暗潮湿，停车位不足、绿化覆盖率低等缺点，再叠加高层住宅自带电梯的优势，让住腻了低层住宅的人对高层住宅产生了新奇感，特别深受追求 时尚 、喜欢享受生活的年轻人的喜爱，因此改善性需求也成井喷状态，高层住宅的销量就上去了。

三是“拆低、建高”让开发商能够赚取更加丰厚的利润，自然没人再去建造多层，因此包括县城在内的所有城市，高层、超高层住宅越建越多，而可供选择的多层住宅，却基本上停留在房改之初建造的那些，因此包括投资需求也偏向于投资高层住宅，而不是多层住宅（毕竟多层住宅的拆迁成本太高，投资以后也没有拆迁的机会）。

而目前的情况是，城镇化建设已经达到63.89%的高度，继续推进虽然还有一定的空间，但是受制于高房价阻碍了低收入农民的进城脚步，后续的推进速度也将逐渐放缓；大面积的棚改则因为老城区的低矮自建房被基本拆光而不得不告一段落；旧改则是对原有的旧房子进行修修补补，客观上不会增加新的住房需求；而投资房产需要房价涨幅达到投资标准才能有钱可赚，但是平均房价涨幅已经不足以吸引投资者的眼光，因此这几个引导房价上涨、促使购房需求增加的要素不复存在。而从金融政策和楼市调控方面，过去对楼市进行大水漫灌式的资金注入，已经转向收缩信贷资金、防控金融风险、减少资金流入为主导；房住不炒的定位，则从融资端加强管控，让投资客无空可钻，不得不退出市场。

有人可能会说，以上分析只能说整体楼市进入了下滑通道，对高层住宅的需求减少了，但与选择高层或多层有什么关系呢？难道买房子的人减少了，就一定要去购买多层住宅？当然不是，而是高层住宅经过一段时间的使用以后，其诸多弊端已经逐渐显现，有些问题甚至是无解的“硬伤”：

第一，高层住宅老旧以后无人拆迁。房子老了以后，大多以拆除重建进行处理。但是如今很多30多层的高楼，拆除以后需要建造60层以上开发商才能盈利，那么在住房饱和、城镇化建设放缓的情况下，哪里还需要盖那么多的高层住宅？既然拆除高层无利可图，开发商自然不会去拆除。而多层最高为7层，按照住建部和发改委发布的“限高令”要求，中小城市今后新建住宅不得超过18层，多层拆除后有一定的加盖空间，那么房子老旧了开发商自然愿意去拆。

第二，高层住宅发生火灾无法救援。受制于救援设备性能上的瓶颈，目前消防部门救援用的高压水枪的有效喷射高度，最多只能达到50米左右，也就是17 18层之间，更高楼层发生火灾只能靠业主自救，而每年全国发生的住宅区火灾高达数十万起，那么从安全角度考虑，也没有人“冒险”购买高层住宅。而多层住宅即便发生火灾，由于整栋楼完全在消防救援的施救范围内，不仅居住的安全系数大大提高，居民的自救能力也大大增强。

第三，发生疫情的高层住宅小区不利于防控。类似于去年发生的新冠疫情，从目前的防疫情况看，还没有更好的药物可以根治，另据专家推测，随着病毒的不断变异，今后很可能会像流动性感冒一样，随时出现反弹。而高层住宅由于人口过于密集，场所太过封闭，就为病毒交叉感染提供了机会。但是多层住宅小区不仅容积率低，居住人口量少且松散，病毒传播的几率会大大降低，那么购买多层在疫情发生后，也没有长时间被禁足的煎熬。

第四，高层住宅对电梯的依赖性太强。居住高层上下楼全靠一二部电梯，不仅维修费用会增加生活成本，人多电梯不够用才是难以克服的大问题。特别是那些楼高40、50层的住宅，每天仅等电梯的时间就要耽搁很长时间。而且电梯还会经常出故障，如果只有一部电梯运行，效率会更低。而一梯二户的多层住宅，由于居住人员少，上下楼自然方便多了。特别是按照新的建筑规范，四层以上的住宅安装电梯以后，高层住宅的电梯优势将不复存在。

另外，高层住宅的公摊面积高达25%以上，多层住宅的公摊面积却只有10% 15%，因此多层住宅的得房率高，购房款花的物有所值；而且高层住宅的物业费、卫生费等也是按照建筑面积收取，增加了居民的居住成本；高层住宅由于居住人口多，因此居民能够享受到的公共服务设施的使用率也偏低，而多层住宅由于人口少，公共配套设施的使用率分摊到每户居民头上高了很多；高层住宅的容积率一般在2.4 4.5之间，而多层住宅的容积率一般在0.8 1.2之间，那么从居住舒适度上看，多层住宅也比高层住宅住得舒服。

为什么10年后多层住宅会比高层住宅更保值？因为从高层住宅的使用情况看，前面10 20年房子的质量还处于相对稳定的状态，而随着时间的推移，过了20年以后各种质量问题就会显现，比如电梯需要更换，各种长期运行的机械设备、供水供电设备、电机驱动装置都会出现这样那样的故障，另外管道锈蚀、线路老化等情况也会集中爆发，而目前最早一批高层住宅的房龄至少也有10多年了。那么多层住宅是不是就不存在这些问题呢？其实也不是。只是由于高层住宅的建筑工艺比多层住宅更复杂，辅助配套设施设备比多层住宅的投入更多，于是问题也更多、更严重。因此，从以上对比可以得出结论，10年后多层住宅的保值率会更高。对此你怎么看？

⑵ 楼市交出半年报，下半年的走势如何

整个楼市在下半年的走势相对会比较稳，所有的城市都会以这个目标来调整当地的房地产措施。

对于我们的房地产行情来说，因为很多地方的楼市行情并不好，房地产的交易量也非常少，这也直接导致很多地方的房价走出了一定的下跌趋势。在这种情况之下，很多地方不仅在出台各种鼓励买房的措施，同时也在尽可能稳定住当地的房价。虽然高房价的问题影响到了很多年轻人的正常生活，但高房价的问题不能在短时间内突然破裂，我们也不能指望房价突然出现腰斩的情况，所以我们需要尽可能稳住各个地方的房地产行情。

最后，虽然很多地方的房价居高不下，但各个城市的房地产交易量在迅速萎缩，这也意味着房地产行情一路上涨的时代已经一去不复返，有些地方的房价可能会出现阴跌的趋势。

⑶ 十年商品房销售超百亿平方米，未来房价走势如何

以后的房价走势就会变得越来越低。

这个道理其实非常简单，因为我们的人均住房面积已经达到了超过发达国家的水平，我们的普通人的购买能力也被房地产行业严重透支，在这种情况之下，能够买得起房子的人的数量已经不多了，我们的商品房的存量也非常多，所以今后的房价是会变得越来越低。以后的房子数量会变得越来越多，但对房子有需求的年轻人的数量会变得越来越少，所以很多楼盘也会逐渐改变原有的销售方式。

总的来说，正是因为我们的商品房的存量市场实在是太大了，以后的新建楼盘的数量会变得越来越少，房价也会变得越来越低。

⑷ 房地产为何又涨了

房地产又有上升趋势是因为物价水平在上涨，需求量还在提高。
最近几年，国内房地产市场的调控频率很高，房地产行业对政策环境的敏感度越来越大。归根到底，还是在于近年来房地产市场过于火热，不少地区的房价水平已经处于历史高位水平，并与当地的居民收入严重不匹配。于是，在房地产调控趋严的背景下，实际上延长了房地产市场的调整周期，并以时间换取空间的形式消化前期的价格泡沫水平。
从近期房地产板块的走势分析，整个板块呈现出快速上涨的走势。在房地产板块大幅上涨的背后，主要的推动力，一方面来自于稳增长预期以及防风险的要求，另一方面则来自于多年来房地产行业的估值水平已经被压到非常低的水平，市场投资情绪已经达到了极度悲观的状态。
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⑸ 杭州楼市新政后，有业主涨价80万，中介直言太离谱，如何打击涨价行为

规范房产交易、加大监管力度、稳定房产市场能打击这种涨价行为。

杭州楼市新政出台后，有业主快速更改了自己房产的挂牌价，甚至有的业主直接涨价80万，这个价格高的离谱。，针对这种现象，当地相关部门也出台了相应的政策，会规范房产交易，加大监管力度，通过多种手段来打击这种恶意的涨价行为，尽量保证房产市场的稳定运行。

杭州楼市新政出台后，对房产市场确实有一定的刺激性，据当地中介介绍，在新政出台以后，二手房的挂牌数量大幅提高，房产咨询量也明显增多，但成交量还没有明显的变化。在新政出台以后，相关部门的监管一定要落实到位，严控房产市场，防止恶意涨价行为出现，发现一起处理，一起处理一起，加大处罚力度起到应有的震慑作用，保证房产市场稳定发展。

⑹ 如何看待深圳楼市再现豪宅日光盘，多套千万豪宅一天卖光，未来走势如何

历朝历代都是有这么一群人，国家强盛他们发财，国家衰落他们发国难财，国家灭亡他们发卖国财。深圳豪宅也卖不动了。 大家再来想一下，要是这个楼盘照着周围楼盘挂价，可能卖得出嘛？ 大概率是不能的。 

有的房主甚至都没去过。 豪宅一直是富人配置资产的重要手段，经济下行的时候由于对股市、实业投资更加谨慎了，豪宅关 注度就会进一步提升。 至于长期，豪宅是豪宅，房地产是房地产。 

⑺ 2022年的房地产行业有什么大概走势

供给：

——房地产新开工面积下降

2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2020年，全国房屋新开工面积为224433.1万平方米，同比下降1.2%。

2021年1-11月，中国房地产新开工施工面积为18.28亿平方米，同比下降9.1%。

根据国家统计局就国民经济运行情况答记者问信息显示，2021年以来，各地坚持购租并举、因城施策，促进房地产市场健康发展，成效逐步显现，部分城市房地产价格较快上涨的势头得到了抑制。从全国来看，房地产市场总体稳定，商品房销售和投资保持增长，增势有所减缓。部分城市受人口流出、经济发展困难等多重因素影响，房地产市场下行压力有所增加，一些前期依靠高负债盲目扩张的房地产企业债务风险上升。尽管存在这些问题，房地产行业稳定发展仍然具备较多有利条件，比如经过市场调整，市场参与者更加理性，房地产长效机制也在逐步完善。

—— 以上数据参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》

⑻ 鬼城鄂尔多斯楼市复活，房价再过万，当地的楼市现状如何

当地的楼市状况非常健康，很多人也会对鄂尔多斯的楼市行情刮目相看。

从某种程度上来讲，每当我们提到鄂尔多斯的时候，很多人首先想到的就是鄂尔多斯大量闲置的商品房，同时也会认为鄂尔多斯的房地产行情存在问题。事实上，如果我们用全新的眼光来看待鄂尔多斯的话，我们就会发现鄂尔多斯的房地产行业非常健康，当地也在通过各种方式来消化烂尾楼以及房地产库存的问题，所以当地的楼市行情也因此而变得越来越好。

与此同时，因为鄂尔多斯本身在大力处置和盘活商品房以及保障性住房的问题，所以并不是所有的商品房都会直接通过售卖的方式来卖出，部分商品房会直接通过棚改的方式设置成租赁住房和保障住房。对于全国的其他城市来说，如果一个城市的房地产出现大量库存的情况的话，这个城市确实可以学习和借鉴鄂尔多斯的房地产处理方法。

⑼ 沪指震荡收跌0.17%，房地产板块表现强势，释放了哪些信号

沪指震荡收跌0.17%，房地产板块表现强势，这不仅表明目前房地产企业已经处在了价值低谷的位置，而且也表明目前相关部门对于房地产市场的政策优惠还是很有成效的。

一、沪指震荡收跌0.17%，房地产板块表现强势

除了刚才能够直接体现出来的这种价值和价格信号以外，这还表明目前相关部门对于房地产市场的政策。在越来越多的政府优惠政策推动之下，再加上目前不少消费者已经慢慢恢复了对于房地产市场的信心，后续如果能够让房地产市场站稳脚跟，最终肯定是能够对经济有巨大贡献的，这也算是房地产市场的一个反弹。

⑽ 2016 年房地产市场会是怎样的局势

2016年以及未来3年的对房地产的看法：房地产崩溃是小概率事件，但是不能排除可能。政府托住房价是大概率事件，但是这是有成本的。一二线城市新房子设计更合理，配套设施更好，价钱更高，需求旺盛。旧房子，价格暴涨比较难（但是不好说），下跌也不会太严重（除非经济崩溃）。部分配套不齐全的房子，有问题（质量问题或者因为人口流动产生的问题）可能会腰斩打折或者成为鬼城，这并不出乎意料，也不算什么大问题。房价就那样，买不起就搬家吧，三线四线房价会比较公道的，生活压力也会比较小，将来医疗教育会逐渐跟上的更适合生活居住。我对托住房地产的代价更感兴趣：1.资产泡沫加剧，这其实不算什么，债多了不愁，虱子多了不咬人。2.社会投资向地产倾斜，继续抽制造业的血，这届政府应该不会犯这个错误，至少制造业还是挺重要的，抽血风险依旧存在。3.流动性，流动性和通胀应该算一体两端，央行可以放流动性，但是要承受通胀的压力。流动性放给谁，直接注水地产是不是有点蠢？砸钱去搞第三产业？去砸科研？然后带动房地产去库存？这个路径是不是好一点？但是行政效率如何，不好说....其它影响房地产走势的因素：1.滞涨，这个是很可怕的，当通货膨胀压不住的时候，恶心循环开始了。而且几乎无解....2.农业改革？我不知道，因为不懂，也不了解，如果提升农业效率，那么可以提高农民收入，解放劳动力，保护粮食安全，但是哪些原有的劳动力怎么办，去干什么？制造业目前不景气，第四次工业革命谁也不知道什么时候突破，这些失业的农业劳动力怎么办？他们希望能去大城市，也是房产的潜在需求，但是钱呢？工作呢？第三产业又对教育的需要非常高，继续让他们上学？社会贫富矛盾会不会加剧？3.石油价格维系底价，假如石油价格真的稳定到了30美元，50%的能源成本要下降到15-25%，那么物价自然会下跌，那么房价会不会下跌呢？恐慌情绪诞生的时候会不会引爆泡沫？通过加税维系油价，然后再补贴制造业？那么会降低社会效率么？会摧毁制造业竞争力么？4.黑天鹅-中东乱战，石油价格暴涨，高通货膨胀，高物价，居民消费被遏制，房地产去库存更艰难，社会发展陷入桎梏，托底房产压力剧增，银行坏账滚雪球般变大，央行一方面面临滞涨的威胁，一方面又不得不释放流动性，社会失业率居高不下，维稳成为第一重要的事情。（我认为从利益角度讲，油价回涨是大概率事件，低油价不利于美俄，至于什么供求关系，只要有个搅屎棍在中东折腾一下，石油开采自然就受阻了，美国只需要找个要削减赤字的理由撤几个军事基地就可以了）5.廉租房，棚户区改造，我看....有点难