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瑞安中心去化率

发布时间: 2022-05-17 01:35:58

⑴ 去化周期

一、去化周期是什么意思? 去化周期也是指商品房的销售周期,“去化”在房地产领域就是销售的意思,新建商品住宅去化周期一般由新建商品住宅的存量除以此前12个月月均成交量而得出。 二、什么是房地产的去化周期? 房地产的去化周期指的是在房地产领域中,在某一设定的时期内销售出去的楼盘数占总楼盘数的百分比,也就是销售率。 去化率计算公式:去化率=销售套数/总套数。 目前的售楼销售的地方,评价一个楼盘地产的销售业绩,就是需要一个衡量的指标来作参考,这个参考指标就是去化率。 如在2018年第二季度,某商品楼 120平米的户型的销售率=(该户型累计销售套数÷该户型总套数)×100%。 三、怎么达到较高的去化率? 想要达到较高的去化率,可以考虑以下几种房地产销售模式: 1被动式“坐销” 这种房地产销售形式是房地产卖方市场时期的主要销售形式,销售人员根据自身的楼盘产品单向与置业者沟通,置业者口头说需要什么样的房屋,就寻找与之相似的产品,当置业者说不买时,就认为置业者不可能买,他们从不了解置业者的购买动机,从不主动应对置业者的拒绝。 2、通过产品“功能”提高销售 通过挖掘房地产的各项"功能"来提高销售业绩,"房地产不等于钢筋加水泥"就是这一代房地产销售形式的思想。 3、销售过程以顾客为,发展顾客需要,并服务顾客。 第三代房地产销售形式也正是这样,当房地产进入买方市场时,房地产的销售开始转向以置业者为导向,销售过程开始加强买卖双方的沟通,充分挖掘客户需求,产品设计越来越人性化,市场细分不断升级。 4、通过“双赢”思维提高销售 帮助客户解决问题的同时销售了自己的房子,这种销售形式集中表现在生活方式、概念地产、文化地产等概念销售的盛行,房地产销售技术更注重与客户的双向沟通,需求的充分挖掘等方面。"发现需求,满足它;发现问题,解决它"则是这种房地产销售形式的高度概括,灵活运用它则可以产生戏剧性的功效。

⑵ 房产去化率是什么

开盘去化率就是指某楼盘在开盘时的销售率。

去化率=售出房屋数量/供应房屋数量。

在市场营销领域,去化率即是在一定时间段内的销售率。在房地产领域称为销售率,主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。在房地产销售行业使用频率较高。

项目经理可以实时精细监控各区域的业务办理速度和异常情况,适时调整销售策略。在核心数据推送中,意向客户、实际认筹、签到进场、开盘签到率等信息一览无余。项目经理通过动态监控进场、摇号、选房各环节人数,及时调整工作节奏和速度。

通过销控图的进展情况,决定是否加推或者调价。根据热销户型和朝向调整销售策略和定价。根据认购套数和财务数据判断推盘去化率,衡量开盘效果。

(2)瑞安中心去化率扩展阅读:

去化率是台湾的一种说法。在当地它的意思就是销售率。去化率是指房屋的销售情况,在一段时间房产销售量与总数的比例,其实简单来说就是指销售率。去化率是比较专业的名词,跟平时买房的关系其实并不是很大。

负数分析

在计算产值、增加值、产量、销售收入、实现利润和实现利税等项目的增长率时,经常使用的计算公式为:增长率(%)=(报告期水平-基期水平)/基期水平×100%=增长量/基期水平×100%一般情况下,使用所给的公式计算上述各项经济指标的增长率,不会产生什么问题。

但是,当碰到经济活动中的一些特殊情况时,计算结果就会出现一些异常。比如,要计算当年实现利润比上年实现利润的增加率是多少,将有关指标值代入上述公式。

⑶ 项目去化率是什么意思

项目去化率指的是在房地产领域中,在某一设定的时期内销售出去的楼盘数占总楼盘数的百分比,也就是销售率。

去化率计算公式:去化率=销售套数/总套数。

目前的售楼销售的地方,评价一个楼盘地产的销售业绩,就是需要一个衡量的指标来作参考,这个参考指标就是去化率。

如在2018年第二季度,某商品楼 120平米的户型的销售率=(该户型累计销售套数÷该户型总套数)×100%。

拓展资料:

如何快速提高去化率,以下4种方法:

  1. 要了解房屋的结构,熟悉每套房屋的优劣。

  2. 要知道周边地理环境,交通设施。对于房屋的买卖贷款等问题都要清楚。这些仅是微小的一部分。

  3. 因为会遇到不同的客户,他们都会有不同的需求,如果能很好的抓住客户的心理,那机会就会大很多了。还有主要的就是自信心。

  4. 应该熟知自己所销售项目的相关信息。

参考资料:网络去化率

⑷ 开盘去化率去化率是什么意思开盘去化率又是什么意思

开盘去化率就是指某楼盘在开盘时的销售率。在市场营销领域,去化率是在一定时间段内的销售率。在房地产领域称为销售率,主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。在房地产销售行业使用频率较高。

示例

如2009年第二季度,X小区 90平米户型的销售率=(该户型累计销售套数÷该户型总套数)×100%。

公式

去化率=销售套数/总套数

去化量等同于销售量

(4)瑞安中心去化率扩展阅读:

去化率是台湾的一种说法。在当地它的意思就是销售率。去化率是指房屋的销售情况,在一段时间内房产销售量与总数的比例,其实简单来说就是指销售率。去化率是比较专业的名词,跟平时买房的关系其实并不是很大。

负数分析

在计算产值、增加值、产量、销售收入、实现利润和实现利税等项目的增长率时,经常使用的计算公式为:增长率(%)=(报告期水平-基期水平)/基期水平×100%=增长量/基期水平×100% 一般情况下,使用所给的公式计算上述各项经济指标的增长率,不会产生什么问题。

但是,当碰到经济活动中的一些特殊情况时,计算结果就会出现一些异常。比如,要计算当年实现利润比上年实现利润的增加率是多少,将有关指标值代入上述公式。

参考资料来源:网络-去化率

⑸ 房地产市场中“去化”是什么意思

“去化”在房地产领域即为“销售”的意思。

在市场营销领域(相册户型价格动态),去化率是在一定时间段内的销售率。在房地产领域称为销售率,主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。在房地产销售行业使用频率较高。

去化周期即商品房的销售周期。计算公式为:房地产的去化周期=当年待售面积/年均销售面积去化率。

房地产去化分析:

去化分析,就是销售分析

1、户型去化:

推出哪些户型(户型配比),还剩哪些户型,哪些户型好销(基本情况,比例,原因),哪些滞销(基本情况,比例,原因)

2、价格去化:

价格区间,哪些范围好销(类似户型,只是分析对象是“价格”,有些户型好,但是价格贵,所以也不太好销)

3、单元去化

将楼栋销售情况进行分析

(5)瑞安中心去化率扩展阅读

房地产的去化艰难:

中粮置地北京公司营销管理中心副总经理沈笑啸表示,2016年以前经历过多年调控的一线营销人员对高房价、高地价,怎么营造产品确保项目安全都有一套自己的经验和方法。

限竞房因为便宜,大家认为会一把全清。但整个楼市逻辑发生了变化,原来销售人员具备的那些能力可能不管用了,甚至项目可能在定位之初就存在缺陷,企业必须尽快对操盘思路进行调整。

一位楼市观察人士告诉北京商报记者,当前楼市同质化严重已成为常态。“7090”政策下,楼市上90平方米户型集中供应,已经形成饱和状态,而且这些项目的产品户型大同小异,缺乏差异化创新。购房者看了又看、选了优选,犹豫不决。

更为关键的是,90平方米户型占主流的供应现状与当前楼市的主流需求形成供需的错位。实际上,从当前成交上来看,限竞房项目中120平方米以上的大户型产品在价格上几乎没有太多优惠的情况下,去化率也远远高于90平方米以下的房源。

究其原因就是大户型项目符合当前改善型购房家庭的需求,而改善型家庭通常为换房客户,资金能力有所保障。相反,对应刚需的90平方米户型则没有那么好的运气了。这一点也能从二手房市场的表现看出端倪。

在2018年11月北京成交的1.1万套二手房中,面积在100平方米以下房源占74.7%,60平方米以下成交套数最多,为3806套,这表明刚需购房多数为首次置业。

目前新房市场上限竞房动辄单价达到5万元的项目也比比皆是,刚需首套房首付也在200万元左右。在当前货币政策仍趋紧、难以借助杠杆的情况下,刚需的预算都十分有限。由此限竞房面临改善型需求不够住,刚需买不起的窘境,去化艰难也不难理解。

⑹ 去化率80%是什么意思

去化率指的是销售率。

去化率在房地产行业使用频率最高。在市场营销领。一定时间内某一个特定产品的销售量占总量的百分比,这个百分比就是去化率,也称销售率。去化率的计算方法是去化率=销售套数/总套数,其中,去化量等同于销售量。

去化率是衡量一个项目是否热销的重要标准,是衡量市场景气度的重要指标。

举例:

2009年第二季度,X小区 90平米户型的销售率=(该户型累计销售套数÷该户型总套数)×100%。

具备以下知识点,可以快速的提高去化率:

1、要了解房屋的构造,熟悉每套房屋的优劣。

2、要知道周边地理环境,交通设施。对于房屋的买卖贷款等问题都要清楚。这些仅是微小的一部分。

3、因为会遇到不同的客户,他们都会有不同的需求,如果能很好的抓住客户的心理,那机会就会大很多了。还有主要的就是自信心。

4、应该熟知所销售项目的相关信息(如:楼盘总占地、楼盘总户数、户型分布、价位分布、小区绿化率、小区容积率、小区先进的安防系统及星级的物业管理、楼盘周围的市政建设情况及周边配套设施等)。

⑺ 小房企排队赴港IPO背后的行业生态之变

小房企排队赴港IPO背后的行业生态之变
这些百亿左右销售规模的小房企IPO的内在动力在于:拓宽融资渠道,维持资金链保证生存,此外,成功IPO之后对企业继续使用债券等融资工具以维持流动性有很大的帮助,上市之后提升国际评级,便可以发海外债。
5月22日,十三届全国人大三次会议正式开幕。今年的政府工作报告重申,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。
房地产调控基调维持不变,在“房住不炒”的大环境下,境内融资渠道收窄、融资成本抬升,小房企面临的资金问题被放大,赴港IPO成为这些房企较为青睐的融资方式之一。
据不完全统计,自2018年以来,成功上市的房企已达13家,其中,2018年和2019年成功上市的房企数量持平,分别为6家,2020年前4月成功上市1家。截至目前,已在港交所递交招股书的房企有海伦堡、奥山控股、金辉控股等11家;在港交所等待IPO的房企旗下物业公司也有8家之多。
近几年,小房企负债率不断攀升、缺钱缺地的趋势越发明显。一名业内人士指出,小房企的生存状态映射了当前行业融资难、规模小的企业融资成本趋高,行业整体利润下滑,不求规模发展实际上很难生存的状态。过去一年,多家小房企首次递表均显示失效,就是因为负债高、短期偿债压力大。这些百亿左右销售规模的小房企IPO的内在动力在于:拓宽融资渠道,维持资金链保证生存,此外,成功IPO之后对企业继续使用债券等融资工具以维持流动性有很大的帮助,上市之后提升国际评级,便可以发海外债。
结合近期土地市场一轮拿地热潮来看,综合同策咨询研究院首席分析师张宏伟、上海中原市场分析师卢文曦等人的看法,小房企拿地积极性大增,大房企反而有所放缓。在这样背景下,小房企的资金压力更容易被放大。
此外,有房企人士对21世纪经济报道表示,下半年房企获取预售证数量会增加,加重了市场供应;与之相反的是,市场去化压力并没有有效途径释放,这样下来,今年内房企的存货压力自然随之上涨。
寄望冲刺IPO释压
行业进入2020年,叠加疫情影响,市场正在发生变化,小房企的生存空间遭到挤压,上市也是刚刚开始。
截至2020年5月底,在港交所等待IPO的房企约有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、实地地产等11家,还有安徽的文一地产也传出要赴港上市。
其中,三巽集团、海伦堡、奥山控股、万创国际、港龙地产等此前在首次递交招股书时被拒,现在是二次出发。
张宏伟指出,赴港上市有几项很重要的核心指标,近三年企业盈利能力及负债率,主线业务的盈利要符合最低盈利要求,如果核心指标达不到要求,可能会被打回重新申报,企业在重新提交的过程中,需要对土地及负债进行优化。
从招股书披露的信息可见,这几家小房企存在负债高、土地储备短板明显、短期资金压力大等共同特点。
以起家于安徽的三巽集团为例,该公司号称 “2019年实现销售规模300亿,5年内实现千亿目标”,并在2019年底挖来正荣总裁王本龙。然而,有第三方平台统计出,三巽2019年销售额比2018年的100多亿反而下降。
根据招股书披露,三年间,三巽的债务大增:从2016年负债2.29亿元,到截至2019年6月底,负债14.2亿元。此外,三年持续经营性现金流为负,融资成本长年处于10%以上高位。知情人士透露,三巽融资中信托借款占比高企。
再比如奥山控股,在其第一次公开披露的招股书中,负债率超过800%。同样首次IPO失效的港龙地产,也有同样的高负债问题:2017年、2018年、2019年及截至2020年3月31日,港龙地产资产负债比率分别为98.8%、122.1%、172.6%及287.0%,3年多时间,负债率上升了2倍多。借款总额分别为3.18亿元、8.56亿元、28.53亿元、51.76亿元,3年多时间借款总额增长超16倍。
据披露,实地地产的融资利率从2017年6.59%一路涨到2019年的8.37%。截至今年3月底,实地涉及一年内到期有息负债合计42.87亿元,而涉及未偿还的信托等非标融资余额近24亿元,占同期总借款的18.5%,年利率至少10%以上。
上述几家等待二次IPO的小房企,资产负债率远高于行业平均资产负债率,上市为了能解决短期流动性风险,但规模偏小也成为港股资本不看好的主要原因。港龙地产与三巽集团土储均不足500万平方米,未来可售资源不充裕。尤其是三巽,90%土储集中于安徽,大部分为三四线城市。根据易居研究院的数据显示,64个三四线城市的存货进入增长周期,截至目前,三四线城市的库存环比上涨1.6%,同比上涨1.1%。这对于重仓三四线城市的房企而言,规模扩张与盈利能力提升都面临一定难度。近年来受房地产调控政策持续的影响,三四线城市的房价已基本陷入滞涨,因此奥山控股在这些城市的住宅销售,短期内可能很难改善公司的毛利率。
前述业内人士分析认为,如果说过去房企上市是为了找钱,找更便宜的钱,用于还债,并通过借新还旧,把昂贵的金钱替换出去,那么现在对于小房企来说,上市后增加流动性才是最重要的。
“我们或会因经营现金流量为负,而需要获得足够的额外融资,以满足融资需求、支持营运及公司扩张。如无法产生充足经营现金流量,或无法获得充足外部资金拨付经营所需,公司流动性及财务状况可能受到重大不利影响。”其中一家小房企上市招股书中披露了这段话。由此可见,小房企的流动性危机正在放大。
今年受疫情影响,大部分房企一季度销售均回款不畅,不少业内人士对记者表示出对今年存货增加与销售目标不能完成的担忧。如果说近期这一轮拿地潮,是为了在年内增补业绩,那么小房企在这一轮的抢地补仓,则更有危机的意味了。
去化率走低、存货上涨
亿翰智库一份研报指出,2020年疫情之后,国内融资环境有边际改善之势,高信用评级房企更易抓住机会。这就不难理解小房企在这样的融资背景下,急于上市的心情了。只有上市才有机会提升评级,从而融资、扩张。
亿翰智库对房企国内信用评级进行了梳理,发现国内信用评级机构对房企的评级普遍较高。43家房企中,信用主体评级为AAA的房企占77%,信用主体评级为AA+的房企占19%,信用主体评级为AA和BB的房企分别只有1家。从各房企的国内信用评级情况来看,无论是头部房企,还是规模相对较小的房企均有可能获得国内最高信用评级AAA的评级,说明国内评级机构在对房企进行评级时,并不是“唯规模”论,在规模上不占优势的房企,还可以通过改善财务状况,稳健的投资策略等方式获得评级机构的认可。
但是从信用评级AAA在各梯队的分布上来看,在TOP10和TOP11-TOP30房企中,主体信用评级为AAA的房企占比均接近90%,而TOP33-TOP83房企中,主体信用评级为AAA的房企占比相对较低,为56%。同时,主体信用评级为AA+、AA、BB较低信用评级的房企多分布在该梯队,说明规模房企总体上更受评级机构的认可。
要想做大规模就需要不断拿地、拿更多的地。
近期三巽集团、港龙地产等均出现在土拍现场。三巽第二次递交的招股书显示,2020年1月末,三巽控股拥有36个项目,总土地储备396.43万平方米,安徽、江苏、山东占比分别为89%、4.7%和5.5%。安徽土储略微调低了一点,说明自上次招股书递交之后,该公司又进行了一轮土地储备。
奥山是典型的土储少、分布不均衡的房企。奥山60%的土储集中在武汉,截至2019年3月31日,该公司在湖北、安徽、四川、重庆及浙江合计有25个项目,应占土地储备估计总建筑面积约为340万平方米,其中包括规划总面积约为200万平方米的开发物业,规划总面积约为110万平方米持作未来开发物业。
在这一波赴港上市的小房企中,领地集团是其中的土储佼佼者,截至2020年2月,领地有超过1300万平方米土储,但领地的融资成本与负债高,也成为其迫切上市的重要原因。2017至2019年,领地的融资实际利率逐年升高,分别为6.4%、8.8%、9.9%;流动比率呈现下滑趋势,分别为1.3倍、1.3倍、1.2倍;净资产负债比率分别为0.6倍、1.1倍、1.4倍。
实际上不仅小房企,大部分房企今年上半年的业绩都差强人意。一名前20强房企相关人士对记者透露,为了增加市场供应、占领市场份额、扩大销售覆盖面,房企不得不在这个节点拿地,以保证年底之前有新产品推出市场。但去化非常关键,如果去化不好,今年的存货又增加,就会给房企带来资金压力,未来一两年业绩堪忧。
卢文曦指出,最近这一波土拍房企中,一梯队龙头大房企包括恒大、碧桂园拿地节奏明显放缓,中小规模的房企反而拿地积极。旧改项目陆续释放,比如5月份,瑞安房产近期以16.66亿元竞得上海青浦区两幅宅地;万科、中建联合体在宝山拿地,这两次土地出让涉及地块都是瑞安、万科此前已经介入的旧改项目。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,从城市库存数据来看,客观上也说明短期压力是增大的。一方面是房屋销售市场降温,影响了去库存的节奏。另一方面是各地预售管控减少,楼盘供应规模明显是增加了。所以从实际情况看,这都会带动各类城市库存的上升。就城市分类看,一线城市和二线城市库存都在上升,这都是需要注意的风险。对于在一二线城市有库存的房企来说,若能库存积极去化,也有助于房企业绩的提升和库存风险的减少。
以郑州市场为例,疫情影响下郑州市场成交下滑,商品住宅消化周期明显拉长,前期库存积压。郑州在疫情期间新房供应较少。但回看过去一两年的市场,从2019年8月以来,郑州基本展现为供大于求的状态,因此存量较多,新房市场主要为消化前期库存状态。消化周期一举跃升至21个月以上高位。5月一场土拍显示,外来房企在郑州拿住宅用地的兴趣正在消退。在出让的4幅地块中,只有恒大一家外来房企拿了一幅商业地。

⑻ 去化情况是什么意思

不知道你的语言环境是什么,我看不是说去化率等的意思,而是“去中心化”、“去行政化”等的意思吧?那就是“摆脱XX的影响”意思。

⑼ 什么是去化率

去化率指的是销售率。

去化率在房地产行业使用频率最高。在市场营销领。一定时间内某一个特定产品的销售量占总量的百分比,这个百分比就是去化率,也称销售率。去化率的计算方法是去化率=销售套数/总套数,其中,去化量等同于销售量。

去化率是衡量一个项目是否热销的重要标准,是衡量市场景气度的重要指标。

举例:

2009年第二季度,X小区 90平米户型的销售率=(该户型累计销售套数÷该户型总套数)×100%。

(9)瑞安中心去化率扩展阅读:

具备以下知识点,可以快速的提高去化率:

1、要了解房屋的构造,熟悉每套房屋的优劣。

2、要知道周边地理环境,交通设施。对于房屋的买卖贷款等问题都要清楚。这些仅是微小的一部分。

3、因为会遇到不同的客户,他们都会有不同的需求,如果能很好的抓住客户的心理,那机会就会大很多了。还有主要的就是自信心。

4、应该熟知所销售项目的相关信息(如:楼盘总占地、楼盘总户数、户型分布、价位分布、小区绿化率、小区容积率、小区先进的安防系统及星级的物业管理、楼盘周围的市政建设情况及周边配套设施等)。

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