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瑞安中心去化率

發布時間: 2022-05-17 01:35:58

⑴ 去化周期

一、去化周期是什麼意思? 去化周期也是指商品房的銷售周期,「去化」在房地產領域就是銷售的意思,新建商品住宅去化周期一般由新建商品住宅的存量除以此前12個月月均成交量而得出。 二、什麼是房地產的去化周期? 房地產的去化周期指的是在房地產領域中,在某一設定的時期內銷售出去的樓盤數占總樓盤數的百分比,也就是銷售率。 去化率計算公式:去化率=銷售套數/總套數。 目前的售樓銷售的地方,評價一個樓盤地產的銷售業績,就是需要一個衡量的指標來作參考,這個參考指標就是去化率。 如在2018年第二季度,某商品樓 120平米的戶型的銷售率=(該戶型累計銷售套數÷該戶型總套數)×100%。 三、怎麼達到較高的去化率? 想要達到較高的去化率,可以考慮以下幾種房地產銷售模式: 1被動式「坐銷」 這種房地產銷售形式是房地產賣方市場時期的主要銷售形式,銷售人員根據自身的樓盤產品單向與置業者溝通,置業者口頭說需要什麼樣的房屋,就尋找與之相似的產品,當置業者說不買時,就認為置業者不可能買,他們從不了解置業者的購買動機,從不主動應對置業者的拒絕。 2、通過產品「功能」提高銷售 通過挖掘房地產的各項"功能"來提高銷售業績,"房地產不等於鋼筋加水泥"就是這一代房地產銷售形式的思想。 3、銷售過程以顧客為,發展顧客需要,並服務顧客。 第三代房地產銷售形式也正是這樣,當房地產進入買方市場時,房地產的銷售開始轉向以置業者為導向,銷售過程開始加強買賣雙方的溝通,充分挖掘客戶需求,產品設計越來越人性化,市場細分不斷升級。 4、通過「雙贏」思維提高銷售 幫助客戶解決問題的同時銷售了自己的房子,這種銷售形式集中表現在生活方式、概念地產、文化地產等概念銷售的盛行,房地產銷售技術更注重與客戶的雙向溝通,需求的充分挖掘等方面。"發現需求,滿足它;發現問題,解決它"則是這種房地產銷售形式的高度概括,靈活運用它則可以產生戲劇性的功效。

⑵ 房產去化率是什麼

開盤去化率就是指某樓盤在開盤時的銷售率。

去化率=售出房屋數量/供應房屋數量。

在市場營銷領域,去化率即是在一定時間段內的銷售率。在房地產領域稱為銷售率,主要指某一特定時期內某產品的銷售量占總量的百分比。在房地產銷售行業使用頻率較高。

項目經理可以實時精細監控各區域的業務辦理速度和異常情況,適時調整銷售策略。在核心數據推送中,意向客戶、實際認籌、簽到進場、開盤簽到率等信息一覽無余。項目經理通過動態監控進場、搖號、選房各環節人數,及時調整工作節奏和速度。

通過銷控圖的進展情況,決定是否加推或者調價。根據熱銷戶型和朝向調整銷售策略和定價。根據認購套數和財務數據判斷推盤去化率,衡量開盤效果。

(2)瑞安中心去化率擴展閱讀:

去化率是台灣的一種說法。在當地它的意思就是銷售率。去化率是指房屋的銷售情況,在一段時間房產銷售量與總數的比例,其實簡單來說就是指銷售率。去化率是比較專業的名詞,跟平時買房的關系其實並不是很大。

負數分析

在計算產值、增加值、產量、銷售收入、實現利潤和實現利稅等項目的增長率時,經常使用的計算公式為:增長率(%)=(報告期水平-基期水平)/基期水平×100%=增長量/基期水平×100%一般情況下,使用所給的公式計算上述各項經濟指標的增長率,不會產生什麼問題。

但是,當碰到經濟活動中的一些特殊情況時,計算結果就會出現一些異常。比如,要計算當年實現利潤比上年實現利潤的增加率是多少,將有關指標值代入上述公式。

⑶ 項目去化率是什麼意思

項目去化率指的是在房地產領域中,在某一設定的時期內銷售出去的樓盤數占總樓盤數的百分比,也就是銷售率。

去化率計算公式:去化率=銷售套數/總套數。

目前的售樓銷售的地方,評價一個樓盤地產的銷售業績,就是需要一個衡量的指標來作參考,這個參考指標就是去化率。

如在2018年第二季度,某商品樓 120平米的戶型的銷售率=(該戶型累計銷售套數÷該戶型總套數)×100%。

拓展資料:

如何快速提高去化率,以下4種方法:

  1. 要了解房屋的結構,熟悉每套房屋的優劣。

  2. 要知道周邊地理環境,交通設施。對於房屋的買賣貸款等問題都要清楚。這些僅是微小的一部分。

  3. 因為會遇到不同的客戶,他們都會有不同的需求,如果能很好的抓住客戶的心理,那機會就會大很多了。還有主要的就是自信心。

  4. 應該熟知自己所銷售項目的相關信息。

參考資料:網路去化率

⑷ 開盤去化率去化率是什麼意思開盤去化率又是什麼意思

開盤去化率就是指某樓盤在開盤時的銷售率。在市場營銷領域,去化率是在一定時間段內的銷售率。在房地產領域稱為銷售率,主要指某一特定時期內某產品的銷售量占總量的百分比。在房地產銷售行業使用頻率較高。

示例

如2009年第二季度,X小區 90平米戶型的銷售率=(該戶型累計銷售套數÷該戶型總套數)×100%。

公式

去化率=銷售套數/總套數

去化量等同於銷售量

(4)瑞安中心去化率擴展閱讀:

去化率是台灣的一種說法。在當地它的意思就是銷售率。去化率是指房屋的銷售情況,在一段時間內房產銷售量與總數的比例,其實簡單來說就是指銷售率。去化率是比較專業的名詞,跟平時買房的關系其實並不是很大。

負數分析

在計算產值、增加值、產量、銷售收入、實現利潤和實現利稅等項目的增長率時,經常使用的計算公式為:增長率(%)=(報告期水平-基期水平)/基期水平×100%=增長量/基期水平×100% 一般情況下,使用所給的公式計算上述各項經濟指標的增長率,不會產生什麼問題。

但是,當碰到經濟活動中的一些特殊情況時,計算結果就會出現一些異常。比如,要計算當年實現利潤比上年實現利潤的增加率是多少,將有關指標值代入上述公式。

參考資料來源:網路-去化率

⑸ 房地產市場中「去化」是什麼意思

「去化」在房地產領域即為「銷售」的意思。

在市場營銷領域(相冊戶型價格動態),去化率是在一定時間段內的銷售率。在房地產領域稱為銷售率,主要指某一特定時期內某產品的銷售量占總量的百分比。在房地產銷售行業使用頻率較高。

去化周期即商品房的銷售周期。計算公式為:房地產的去化周期=當年待售面積/年均銷售面積去化率。

房地產去化分析:

去化分析,就是銷售分析

1、戶型去化:

推出哪些戶型(戶型配比),還剩哪些戶型,哪些戶型好銷(基本情況,比例,原因),哪些滯銷(基本情況,比例,原因)

2、價格去化:

價格區間,哪些范圍好銷(類似戶型,只是分析對象是「價格」,有些戶型好,但是價格貴,所以也不太好銷)

3、單元去化

將樓棟銷售情況進行分析

(5)瑞安中心去化率擴展閱讀

房地產的去化艱難:

中糧置地北京公司營銷管理中心副總經理沈笑嘯表示,2016年以前經歷過多年調控的一線營銷人員對高房價、高地價,怎麼營造產品確保項目安全都有一套自己的經驗和方法。

限競房因為便宜,大家認為會一把全清。但整個樓市邏輯發生了變化,原來銷售人員具備的那些能力可能不管用了,甚至項目可能在定位之初就存在缺陷,企業必須盡快對操盤思路進行調整。

一位樓市觀察人士告訴北京商報記者,當前樓市同質化嚴重已成為常態。「7090」政策下,樓市上90平方米戶型集中供應,已經形成飽和狀態,而且這些項目的產品戶型大同小異,缺乏差異化創新。購房者看了又看、選了優選,猶豫不決。

更為關鍵的是,90平方米戶型佔主流的供應現狀與當前樓市的主流需求形成供需的錯位。實際上,從當前成交上來看,限競房項目中120平方米以上的大戶型產品在價格上幾乎沒有太多優惠的情況下,去化率也遠遠高於90平方米以下的房源。

究其原因就是大戶型項目符合當前改善型購房家庭的需求,而改善型家庭通常為換房客戶,資金能力有所保障。相反,對應剛需的90平方米戶型則沒有那麼好的運氣了。這一點也能從二手房市場的表現看出端倪。

在2018年11月北京成交的1.1萬套二手房中,面積在100平方米以下房源佔74.7%,60平方米以下成交套數最多,為3806套,這表明剛需購房多數為首次置業。

目前新房市場上限競房動輒單價達到5萬元的項目也比比皆是,剛需首套房首付也在200萬元左右。在當前貨幣政策仍趨緊、難以藉助杠桿的情況下,剛需的預算都十分有限。由此限競房面臨改善型需求不夠住,剛需買不起的窘境,去化艱難也不難理解。

⑹ 去化率80%是什麼意思

去化率指的是銷售率。

去化率在房地產行業使用頻率最高。在市場營銷領。一定時間內某一個特定產品的銷售量占總量的百分比,這個百分比就是去化率,也稱銷售率。去化率的計算方法是去化率=銷售套數/總套數,其中,去化量等同於銷售量。

去化率是衡量一個項目是否熱銷的重要標准,是衡量市場景氣度的重要指標。

舉例:

2009年第二季度,X小區 90平米戶型的銷售率=(該戶型累計銷售套數÷該戶型總套數)×100%。

具備以下知識點,可以快速的提高去化率:

1、要了解房屋的構造,熟悉每套房屋的優劣。

2、要知道周邊地理環境,交通設施。對於房屋的買賣貸款等問題都要清楚。這些僅是微小的一部分。

3、因為會遇到不同的客戶,他們都會有不同的需求,如果能很好的抓住客戶的心理,那機會就會大很多了。還有主要的就是自信心。

4、應該熟知所銷售項目的相關信息(如:樓盤總佔地、樓盤總戶數、戶型分布、價位分布、小區綠化率、小區容積率、小區先進的安防系統及星級的物業管理、樓盤周圍的市政建設情況及周邊配套設施等)。

⑺ 小房企排隊赴港IPO背後的行業生態之變

小房企排隊赴港IPO背後的行業生態之變
這些百億左右銷售規模的小房企IPO的內在動力在於:拓寬融資渠道,維持資金鏈保證生存,此外,成功IPO之後對企業繼續使用債券等融資工具以維持流動性有很大的幫助,上市之後提升國際評級,便可以發海外債。
5月22日,十三屆全國人大三次會議正式開幕。今年的政府工作報告重申,堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位。
房地產調控基調維持不變,在「房住不炒」的大環境下,境內融資渠道收窄、融資成本抬升,小房企面臨的資金問題被放大,赴港IPO成為這些房企較為青睞的融資方式之一。
據不完全統計,自2018年以來,成功上市的房企已達13家,其中,2018年和2019年成功上市的房企數量持平,分別為6家,2020年前4月成功上市1家。截至目前,已在港交所遞交招股書的房企有海倫堡、奧山控股、金輝控股等11家;在港交所等待IPO的房企旗下物業公司也有8家之多。
近幾年,小房企負債率不斷攀升、缺錢缺地的趨勢越發明顯。一名業內人士指出,小房企的生存狀態映射了當前行業融資難、規模小的企業融資成本趨高,行業整體利潤下滑,不求規模發展實際上很難生存的狀態。過去一年,多家小房企首次遞表均顯示失效,就是因為負債高、短期償債壓力大。這些百億左右銷售規模的小房企IPO的內在動力在於:拓寬融資渠道,維持資金鏈保證生存,此外,成功IPO之後對企業繼續使用債券等融資工具以維持流動性有很大的幫助,上市之後提升國際評級,便可以發海外債。
結合近期土地市場一輪拿地熱潮來看,綜合同策咨詢研究院首席分析師張宏偉、上海中原市場分析師盧文曦等人的看法,小房企拿地積極性大增,大房企反而有所放緩。在這樣背景下,小房企的資金壓力更容易被放大。
此外,有房企人士對21世紀經濟報道表示,下半年房企獲取預售證數量會增加,加重了市場供應;與之相反的是,市場去化壓力並沒有有效途徑釋放,這樣下來,今年內房企的存貨壓力自然隨之上漲。
寄望沖刺IPO釋壓
行業進入2020年,疊加疫情影響,市場正在發生變化,小房企的生存空間遭到擠壓,上市也是剛剛開始。
截至2020年5月底,在港交所等待IPO的房企約有海倫堡、奧山控股、萬創國際、三巽控股、港龍地產、大唐地產、鵬潤控股、金輝控股、上坤地產、領地控股、實地地產等11家,還有安徽的文一地產也傳出要赴港上市。
其中,三巽集團、海倫堡、奧山控股、萬創國際、港龍地產等此前在首次遞交招股書時被拒,現在是二次出發。
張宏偉指出,赴港上市有幾項很重要的核心指標,近三年企業盈利能力及負債率,主線業務的盈利要符合最低盈利要求,如果核心指標達不到要求,可能會被打回重新申報,企業在重新提交的過程中,需要對土地及負債進行優化。
從招股書披露的信息可見,這幾家小房企存在負債高、土地儲備短板明顯、短期資金壓力大等共同特點。
以起家於安徽的三巽集團為例,該公司號稱 「2019年實現銷售規模300億,5年內實現千億目標」,並在2019年底挖來正榮總裁王本龍。然而,有第三方平台統計出,三巽2019年銷售額比2018年的100多億反而下降。
根據招股書披露,三年間,三巽的債務大增:從2016年負債2.29億元,到截至2019年6月底,負債14.2億元。此外,三年持續經營性現金流為負,融資成本長年處於10%以上高位。知情人士透露,三巽融資中信託借款佔比高企。
再比如奧山控股,在其第一次公開披露的招股書中,負債率超過800%。同樣首次IPO失效的港龍地產,也有同樣的高負債問題:2017年、2018年、2019年及截至2020年3月31日,港龍地產資產負債比率分別為98.8%、122.1%、172.6%及287.0%,3年多時間,負債率上升了2倍多。借款總額分別為3.18億元、8.56億元、28.53億元、51.76億元,3年多時間借款總額增長超16倍。
據披露,實地地產的融資利率從2017年6.59%一路漲到2019年的8.37%。截至今年3月底,實地涉及一年內到期有息負債合計42.87億元,而涉及未償還的信託等非標融資余額近24億元,占同期總借款的18.5%,年利率至少10%以上。
上述幾家等待二次IPO的小房企,資產負債率遠高於行業平均資產負債率,上市為了能解決短期流動性風險,但規模偏小也成為港股資本不看好的主要原因。港龍地產與三巽集團土儲均不足500萬平方米,未來可售資源不充裕。尤其是三巽,90%土儲集中於安徽,大部分為三四線城市。根據易居研究院的數據顯示,64個三四線城市的存貨進入增長周期,截至目前,三四線城市的庫存環比上漲1.6%,同比上漲1.1%。這對於重倉三四線城市的房企而言,規模擴張與盈利能力提升都面臨一定難度。近年來受房地產調控政策持續的影響,三四線城市的房價已基本陷入滯漲,因此奧山控股在這些城市的住宅銷售,短期內可能很難改善公司的毛利率。
前述業內人士分析認為,如果說過去房企上市是為了找錢,找更便宜的錢,用於還債,並通過借新還舊,把昂貴的金錢替換出去,那麼現在對於小房企來說,上市後增加流動性才是最重要的。
「我們或會因經營現金流量為負,而需要獲得足夠的額外融資,以滿足融資需求、支持營運及公司擴張。如無法產生充足經營現金流量,或無法獲得充足外部資金撥付經營所需,公司流動性及財務狀況可能受到重大不利影響。」其中一家小房企上市招股書中披露了這段話。由此可見,小房企的流動性危機正在放大。
今年受疫情影響,大部分房企一季度銷售均回款不暢,不少業內人士對記者表示出對今年存貨增加與銷售目標不能完成的擔憂。如果說近期這一輪拿地潮,是為了在年內增補業績,那麼小房企在這一輪的搶地補倉,則更有危機的意味了。
去化率走低、存貨上漲
億翰智庫一份研報指出,2020年疫情之後,國內融資環境有邊際改善之勢,高信用評級房企更易抓住機會。這就不難理解小房企在這樣的融資背景下,急於上市的心情了。只有上市才有機會提升評級,從而融資、擴張。
億翰智庫對房企國內信用評級進行了梳理,發現國內信用評級機構對房企的評級普遍較高。43家房企中,信用主體評級為AAA的房企佔77%,信用主體評級為AA+的房企佔19%,信用主體評級為AA和BB的房企分別只有1家。從各房企的國內信用評級情況來看,無論是頭部房企,還是規模相對較小的房企均有可能獲得國內最高信用評級AAA的評級,說明國內評級機構在對房企進行評級時,並不是「唯規模」論,在規模上不佔優勢的房企,還可以通過改善財務狀況,穩健的投資策略等方式獲得評級機構的認可。
但是從信用評級AAA在各梯隊的分布上來看,在TOP10和TOP11-TOP30房企中,主體信用評級為AAA的房企佔比均接近90%,而TOP33-TOP83房企中,主體信用評級為AAA的房企佔比相對較低,為56%。同時,主體信用評級為AA+、AA、BB較低信用評級的房企多分布在該梯隊,說明規模房企總體上更受評級機構的認可。
要想做大規模就需要不斷拿地、拿更多的地。
近期三巽集團、港龍地產等均出現在土拍現場。三巽第二次遞交的招股書顯示,2020年1月末,三巽控股擁有36個項目,總土地儲備396.43萬平方米,安徽、江蘇、山東佔比分別為89%、4.7%和5.5%。安徽土儲略微調低了一點,說明自上次招股書遞交之後,該公司又進行了一輪土地儲備。
奧山是典型的土儲少、分布不均衡的房企。奧山60%的土儲集中在武漢,截至2019年3月31日,該公司在湖北、安徽、四川、重慶及浙江合計有25個項目,應占土地儲備估計總建築面積約為340萬平方米,其中包括規劃總面積約為200萬平方米的開發物業,規劃總面積約為110萬平方米持作未來開發物業。
在這一波赴港上市的小房企中,領地集團是其中的土儲佼佼者,截至2020年2月,領地有超過1300萬平方米土儲,但領地的融資成本與負債高,也成為其迫切上市的重要原因。2017至2019年,領地的融資實際利率逐年升高,分別為6.4%、8.8%、9.9%;流動比率呈現下滑趨勢,分別為1.3倍、1.3倍、1.2倍;凈資產負債比率分別為0.6倍、1.1倍、1.4倍。
實際上不僅小房企,大部分房企今年上半年的業績都差強人意。一名前20強房企相關人士對記者透露,為了增加市場供應、佔領市場份額、擴大銷售覆蓋面,房企不得不在這個節點拿地,以保證年底之前有新產品推出市場。但去化非常關鍵,如果去化不好,今年的存貨又增加,就會給房企帶來資金壓力,未來一兩年業績堪憂。
盧文曦指出,最近這一波土拍房企中,一梯隊龍頭大房企包括恆大、碧桂園拿地節奏明顯放緩,中小規模的房企反而拿地積極。舊改項目陸續釋放,比如5月份,瑞安房產近期以16.66億元競得上海青浦區兩幅宅地;萬科、中建聯合體在寶山拿地,這兩次土地出讓涉及地塊都是瑞安、萬科此前已經介入的舊改項目。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,從城市庫存數據來看,客觀上也說明短期壓力是增大的。一方面是房屋銷售市場降溫,影響了去庫存的節奏。另一方面是各地預售管控減少,樓盤供應規模明顯是增加了。所以從實際情況看,這都會帶動各類城市庫存的上升。就城市分類看,一線城市和二線城市庫存都在上升,這都是需要注意的風險。對於在一二線城市有庫存的房企來說,若能庫存積極去化,也有助於房企業績的提升和庫存風險的減少。
以鄭州市場為例,疫情影響下鄭州市場成交下滑,商品住宅消化周期明顯拉長,前期庫存積壓。鄭州在疫情期間新房供應較少。但回看過去一兩年的市場,從2019年8月以來,鄭州基本展現為供大於求的狀態,因此存量較多,新房市場主要為消化前期庫存狀態。消化周期一舉躍升至21個月以上高位。5月一場土拍顯示,外來房企在鄭州拿住宅用地的興趣正在消退。在出讓的4幅地塊中,只有恆大一家外來房企拿了一幅商業地。

⑻ 去化情況是什麼意思

不知道你的語言環境是什麼,我看不是說去化率等的意思,而是「去中心化」、「去行政化」等的意思吧?那就是「擺脫XX的影響」意思。

⑼ 什麼是去化率

去化率指的是銷售率。

去化率在房地產行業使用頻率最高。在市場營銷領。一定時間內某一個特定產品的銷售量占總量的百分比,這個百分比就是去化率,也稱銷售率。去化率的計算方法是去化率=銷售套數/總套數,其中,去化量等同於銷售量。

去化率是衡量一個項目是否熱銷的重要標准,是衡量市場景氣度的重要指標。

舉例:

2009年第二季度,X小區 90平米戶型的銷售率=(該戶型累計銷售套數÷該戶型總套數)×100%。

(9)瑞安中心去化率擴展閱讀:

具備以下知識點,可以快速的提高去化率:

1、要了解房屋的構造,熟悉每套房屋的優劣。

2、要知道周邊地理環境,交通設施。對於房屋的買賣貸款等問題都要清楚。這些僅是微小的一部分。

3、因為會遇到不同的客戶,他們都會有不同的需求,如果能很好的抓住客戶的心理,那機會就會大很多了。還有主要的就是自信心。

4、應該熟知所銷售項目的相關信息(如:樓盤總佔地、樓盤總戶數、戶型分布、價位分布、小區綠化率、小區容積率、小區先進的安防系統及星級的物業管理、樓盤周圍的市政建設情況及周邊配套設施等)。

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