去售楼中心怎样显得专业

A. 去售楼部这样咨询 会让人觉得你很专业！

对于一个普通人来说，买房是人生的一件大事，因为这几乎是一辈子最大的一笔投资，拿着多年积攒下来的血汗钱，格外谨慎小心的躲过路上发传单的大爷大妈的热情招呼，执着地走进售楼处，可是一不留神，你还是可能被人给耍了。

那么，买房陷阱究竟有没有呢?“有。”房子是非标产品，卖出一套少一套，因此开发商为了利润最大化，确实存在很多信息操控行为，这对购房者是不公平的，也是行业的一个最大的痛点。站在购房者的角度，深入了解其需求，去售楼部像这样了解会让人觉得你很专业，防止被忽悠。

看沙盘不如问规划

现在每一个售楼部都会在售楼大厅摆放沙盘即小区楼盘模型，包括小区总体规划的沙盘和部分户型的沙盘。买房的时候，我们更多的是通过置业顾问对沙盘图的讲解，来了解整个小区的状况。但是很多人都会发现真正楼房建成时，却和沙盘上的千差万别。

在看房环节，购房者们往往都会被样板间的精美所“蒙蔽”。不少开发商都会做出样板间给顾客看，顾客通过样板间挑房经常会“挑花眼”。买房不能只看样板间，关键还得把一些事项问清楚。如果看的是临时搭建的样板间，由于其墙壁厚度会比实际的薄，所以出房率会高一些，有的开发商可能会故意将房屋、窗户的面积做大，显得房子亮堂。那么在看房时，可以对比户型图，自己实际测量一下居室的长、宽以及窗户的大小，及时向销售人员询问，避免看到的样板间和实际买到的房屋产生出入。

问物业不要只问物业费

物业费是购房者入住之后需要每年缴纳的费用，因此也是很多人关注的重点。但外行一般只是询问简单的价格，而内行不仅会问价格，还会询问物业公司和服务。因为好的服务对于业主非常重要，这样避免在入住中出现诸多问题。比如小区提供的安全设备形同虚设，小区内安装的监控设施。是不是有专人监管，电梯里的监控坏了几个月也没人修。这样的服务必定给业主们带了很多麻烦。

(来源：思源新房通)

（以上回答发布于2017-07-30，当前相关购房政策请以实际为准）

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B. 买房子怎么问显得专业

1、公摊与实际面积关系?
一般不懂行的人在问面积时都是直截了当：房子有多大?而内行则会更加细致，会问问该楼栋的公摊面积是多少(同一个小区，不同的楼栋，公摊面积大小略有不同)，确定房屋面积是建筑面积还是套内建筑面积。
上述两者的区别是建筑面积包括公摊面积，一般公摊面积越小，实际使用面积就越大。公摊面积小，意味着得房率高，但得房率并非越高越好，得房率过高，会使得公共建筑的面积比如走廊、电梯间等的面积缩小，造成拥挤。一般得房率在75%-80%左右比较合适，公共部分宽敞气派，分摊的面积也不会太多。
2、详细价格是多少?
跟房价有关的名词有三个：均价、单价、总价。均价是指将各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的均价，其只是一个平均了的价格。由于户型面积大小、户型朝向、楼栋位置、楼层高低的不同，每一套房子的价格也是不一样的。买房时，了解不同房子的差价和原因，通过对比，选择性价比高且适合自己的房源。
3、未来规划如何?
售楼处的沙盘模型做得很漂亮，购房小白们也会注重观察其中的绿化、楼间距、景观等。但是沙盘图只是供大家参考，让大家更加直观地了解楼盘的信息，并不能完全信任。一些内行们更为关注的是设计规划图，在上面可以清晰的看见停车位、垃圾库、变电站等的分布，一般是经过备案后定稿的，上面的尺寸、物体修建，开发商更改机会很小。
4、楼栋整体结构如何把握?
户型对于一个家庭日后的居住体验有着重要的影响，但外行的购房者们往往只拘泥于单独的房源户型图，这其中可以看到房屋空间的设置、窗户分布、承重墙等诸多信息。内行们则更有经验，不仅看户型图，还要看楼层平面图和小区总的规划图。楼层平面图可以看出同一楼层，各个户型之间相互的影响程度，比如户型图上有的窗户开在狭小的采光井里，其实采光会受到影响，但在单独的户型图中并不能看出来。规划图，从其中可以观察到楼栋之间的差距、楼道的空间大小等。
5、毛坯房跟样板间有何差别?
在看房环节，购房者们往往都会被样板间的精美所“蒙蔽”。因为开发商一般会把样板间建在一块空地上或者楼栋中间，加上精装修、定制家具，让房屋看起来无懈可击。但内行们则会选择直接看毛坯房，而且是不同时段去看，这样才能真正了解房子到底好不好。

C. 第一次去售楼处买房，要问哪些问题才显得比较懂行

一、销售方式 您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。同时，按照北京市房地要求，凡是在2003年11月1日后取得销售( 预售)许可证的项目必须按套内面积销售。 二、具体价格 您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格， 但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层塔楼在6层至8层，户型位置多为东、西 向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%至8%，塔楼是在15%至20%之间。 三、入住时间 是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。 四、入住条件 入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。 五、车位 小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。 提醒：销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，相关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇。

D. 买新房时如何显得更专业

去售楼处买房，不管你是否专业，但至少要表现得很专业，防止被忽悠。

买房的时候，不管你是否专业，但至少要表现得很专业，防止被忽悠。去售楼部，购房者对楼盘想要多方面了解，就不得不问一些问题。那么，怎样问，才能显得自己很专业呢？

买新房时如何显得更专业？

1、公摊与实际面积关系？

一般不懂行的人在问面积时都是直截了当：房子有多大？而内行则会更加细致，会问问该楼栋的公摊面积是多少（同一个小区，不同的楼栋，公摊面积大小略有不同），确定房屋面积是建筑面积还是套内建筑面积。

上述两者的区别是建筑面积包括公摊面积，一般公摊面积越小，实际使用面积就越大。公摊面积小，意味着得房率高，但得房率并非越高越好，得房率过高，会使得公共建筑的面积比如走廊、电梯间等的面积缩小，造成拥挤。一般得房率在75％－80％左右比较合适，公共部分宽敞气派，分摊的面积也不会太多。

2、详细价格是多少？

跟房价有关的名词有三个：均价、单价、总价。均价是指将各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的均价，其只是一个平均了的价格。由于户型面积大小、户型朝向、楼栋位置、楼层高低的不同，每一套房子的价格也是不一样的。买房时，了解不同房子的差价和原因，通过对比，选择性价比高且适合自己的房源。

3、未来规划如何？

售楼处的沙盘模型做得很漂亮，购房小白们也会注重观察其中的绿化、楼间距、景观等。但是沙盘图只是供大家参考，让大家更加直观地了解楼盘的信息，并不能完全信任。一些内行们更为关注的是设计规划图，在上面可以清晰的看见停车位、垃圾库、变电站等的分布，一般是经过备案后定稿的，上面的尺寸、物体修建，开发商更改机会很小。

4、楼栋整体结构如何把握？

户型对于一个家庭日后的居住体验有着重要的影响，但外行的购房者们往往只拘泥于单独的房源户型图，这其中可以看到房屋空间的设置、窗户分布、承重墙等诸多信息。内行们则更有经验，不仅看户型图，还要看楼层平面图和小区总的规划图。楼层平面图可以看出同一楼层，各个户型之间相互的影响程度，比如户型图上有的窗户开在狭小的采光井里，其实采光会受到影响，但在单独的户型图中并不能看出来。规划图，从其中可以观察到楼栋之间的差距、楼道的空间大小等。

5、毛坯房跟样板间有何差别？

在看房环节，购房者们往往都会被样板间的精美所“蒙蔽”。因为开发商一般会把样板间建在一块空地上或者楼栋中间，加上精装修、定制家具，让房屋看起来无懈可击。但内行们则会选择直接看毛坯房，而且是不同时段去看，这样才能真正了解房子到底好不好。

去售楼处买房，一定要注意询问自己将来买到的房子是什么样子，不要轻信了销售的花言巧语，销售顾问往往把楼盘说的天花乱坠，让您产生购买的冲动，如果自己不多做功课，很容易买了就后悔。

E. 问题来了 ：做一名销售怎样会显得专业

专业的销售人员应该具备的素质和技能：

1.自信：自信是一切工作的开始，特别在销售这个行业里，自信心起着决定性的作用，要相信自己，相信公司，相信产品，相信自己的服务，销售其实是一个信心传递的过程，让别人从你的言谈举止中感到你和你产品是最好，也是最适合自己的，这样他们才会购买你的产品，如果你自己连自己都不信任的话，怎么能够让别人相信你呢？
2.态度：态度决定一切，态度的认真与否直接决定你的业绩如何，没有好的态度，即使有自信，也会变成自负。
3.知识：销售是为了帮助客户解决问题，满足客户需要，如果一个没有任何专业知识的人去给你推销电脑的话，我想他很难使别人信服他吧。同样，知识决定你在他人心目中的地位，知识是相信一个人的外在表现，只有这样，客户才会主动的向你询问，因为你能帮助他解决他无法解决的问题。
4.人脉：人际关系是你销售工作得以长久发展的一个重要因素，如果客户第一次向你购买是因为相信你，下次是否愿意找你，可就要看你的服务，看你和你客户的关系处的怎样了，销售本身也是人与人之间的交往。

F. 新手买房去售楼处要问的问题有哪些

对很多人说，买房时一辈子的事情，所以买房前一定要经过深思熟虑。我闺蜜是做售楼的，在平时交谈的时候她会和我们透漏一些房产的潜规则，多亏有她，不然我买到的房子会被坑死。下面盘点一些买房最容易被坑的6个雷区。

6、谨慎认识赠送的附加值

为了消除消费者对公摊过大的顾虑,开发商可能免公摊销售，为了消除人们对电梯维护费的顾虑，开发商可能为了促销免除几年的电梯维护费用，为了消除人们对物业过高收费的顾虑，也可能赠送几年的物业管理费，这些都是短期行为的刺激销售政策，没有什么重大意义。

比如买屋送装修,买房送家具,送电器等，事实上销售前计价稍微提升一点,就足以将这些支出打进房价,因此买房不要追求面子工程,即追求额外优惠,或者将这些赠送附加部分进行剥离,单纯就房价与相关房型进行性价比的对比。

G. 去售楼部买房时，该问置业顾问哪些专业的问题

热点城市基本都是靠抢，可以提供给购房者选择的机会不多。因为限价的因素，各项目售价相差不大，而且去化周期短，所以出现泥沙俱下，项目之间差异被弱化的现象。开发商推盘热情并不高，个别项目还会有捂盘惜售的现象，而且目前贷款利率上浮，所以目前来说并不适合新手买房，不过刚需的话，第一是无论什么时候都是上车的时机，第二是目前的情况价格倒挂明显，一旦放开限价，可能会涨得让刚需失去最后的机会，所以，还买还是买吧。

一、新手去售楼部，首先应该了解本项目的基本情况：

五证齐全否，开发商实力，口碑，小区规模，是否有配套（学校、商业、公园、地铁等，其中学校和地铁对于刚需是非常重要的指标，切记），开发商的购房政策，需要准备的资料和银子，项目合作银行。还有就是项目近边是否存在高架桥，加油站，高速，铁路，寺庙，污水处理厂，变电站等不利影响（更讲究的人还会考虑附近有没有大型超市，桥梁，隧道，大型写字楼，会展中心，步行街等因素）。

最后，按目前这行情。目前买房以上因素都不重要了，很多城市热门项目已经是无论位置，朝向，户型，面积，楼层，价格，只要能抢到就心满意足的状态了，新手刚需们还是要端正心态，忍受煎熬，还要一点点运气吧。

H. 你该掌握的售楼处“行话”

小编按：又到一年购房季，小编身边准备买房的朋友也多了起来。买房是门大学问，关系到你的大笔积蓄和人生幸福，谁都怕被忽悠。不幸的是，售楼处里处处充满玄机，单说销售人员的满嘴“行话”，就能把你说的晕头转向。

相信很多人都有这样的疑问：第一次买房，怎么才能装得像常逛售楼处一样？下面就跟大家分享几个期房销售领域的专业名词。他们有的是“行话”，弄懂了可以让你显得很专业；有的则是“黑话”，听到了你可以当心落入陷阱。

拿证

一个期房项目的销售，必去具备“五证”（《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》），其中《商品房销售（预售）许可证》（简称“预售证”）需经过住建部的严格审批，是眼下开发商最难拿到的。

目前市场上，不乏还有没拿到预售证的项目招揽客户。作为购房者面对销售员时，可直截了当地询问“拿证了吗”，挫掉销售员的锐气。即便该项目已经拿到销售许可证，售楼员也会明白你非菜鸟，不敢轻易忽悠。

大/小产权

涉及房屋的术语有很多，关于“产权”是最容不得出错的。房屋产权即房屋所有权。首先，产权分“大”和“小”：国家发产权证的叫大产权，是合法正规的；国家不发产权证，由乡镇政府发证书的叫小产权。换言之，“小产权”并未获得国家认可，因此是不受相关法律保护的。

在“大产权”中，根据土地使用性质的不同，产权所有年限也有所不同。具体为居住用地70年，工业、科教、文体等综合用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。本领高强的开发商，会根据市场需求，在不同用途的土地上改出一样的住宅类产品。

因此，购房者在买房时，首先要弄清房子的产权性质。当然亏心的销售会花言巧语东拉西扯，你只要问清项目的产权年限就可心如明镜。切记不要把产权年限和大小混为一谈，这样菜鸟本色就暴露无遗了。

蓄客

蓄客，是房地差销售领域中一个很有高度的词汇。楼盘开始销售之前，会通过各种手段拉拢目标客户，作为下一步销售的客户储备。这个过程就是蓄客。

这个时期，售楼员不会告诉你房子的最终售价，只会以办会员卡、储值卡等等方式，让你成为项目的会员。而会员的多少，也就决定了项目开盘的房源数量和价格。这样开发商就占据了主导地位。

能就这个词跟销售攀谈一番，会套出不少销售实情。比如了解一下项目当前的蓄客数量、客户类型和需求，会让你对项目开盘动向更有把握。最重要的是，会让你显得十分专业。

此外，在售楼处要牢记的术语还有很多，比如购房人数不能叫“位”，要叫“组”；准备购买不能叫“买”，要叫“认购”；房子大不大要看“得房率”；房子密不密要看“容积率”；房屋的最终样子叫“交房标准”；样板间中的门窗墙地等叫“硬装”；家具家电和装饰叫“软装”……

（以上回答发布于2013-09-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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