ltc房產的走勢

⑴ 10年後，多層住宅和高層住宅哪個更保值現在終於有答案了

網紅經濟學家馬光遠曾在他發布的視頻中，對未來房地產的走勢做出了如下判斷：房地產的財富風口基本結束了，房子作為中國最好投資品的年代一去不復返了，炒房客的時代基本結束了。不僅馬光遠持此觀點，還有很多業內人士也認為，房地產已經由過去的大眾化投資，變成了專業化投資，閉著眼買房就能賺錢已經不可能了。

這種觀點雖然針對的是房產投資行為，而在筆者看來，剛需同樣也應該引起足夠的重視。因為在過去房價相對便宜、市場需求旺盛的時候，房子買進容易想轉手也不難，幾乎所有城市、城市任何位置的房子，其流動性、保值增值功能都很好，持有一套房子以5年為周期，基本上都會有一個比較可觀的財富增值變化，剛需的確可以隨心所欲地購買。

但是現在的樓市行情變了，最顯著的特徵就是房子的流動性變差。比如過去把房子掛出去，可能十天半月就能賣掉，但是現在把房子掛出去，一年半載賣不掉的情況非常普遍。而流動性變差的根本原因是房價太高、房子過剩、房價收入比不對稱三個原因所致。如今全國的平均房價已經突破萬元，買一套房子起步也要百萬以上，但是大家的收入卻跟不上房價上漲，導致絕大多數人買房都需要藉助貸款。但是房價平穩、房貸利率上調至與房價漲幅基本持平的情況下，入手的房子就沒有多少升值空間了。從供給側來看，保本或虧本賣房的事情自然沒人願意干，而在房子過剩、剛需越來越少的情況下，需求側的購房者數量則在大幅萎縮。

因此對於剛需購房者來說，現在買房不僅要考慮房子所在城市、所在城市具體位置、小區人文環境、物業管理水平、綠化覆蓋率高低，以及樓層、房型等諸多因素，買高層住宅還是買多層住宅，同樣會影響到房子保值或貶值的情況。為什麼這么認為呢？首先，我們從過去大家買房為何要選擇高層住宅找原因，再分析一下這些原因今後是否還能夠支撐高層住宅持續發展就清楚了。筆者認為，過去大家買房之所以選擇高層，主要有下面三個原因。

一是在城鎮化建設的推動下，過去一二十年裡，有大量的農民涌進城市，讓住房需求短時間內集中爆發；而在棚改項目的推動下，大面積的低層自建住宅被拆除，無房可住的城市原住民需要買房，則進一步推高了住房需求。而在城市土地資源稀缺的情況下，只有通過建造大量的高層住宅，來滿足這部分群體的住房需求，因此購房者除了買高層，別無選擇。

二是高層住宅的確存在通風採光好、視野開闊、少蚊蟲等優點，而低層住宅則存在房屋老舊落伍，房間陰暗潮濕，停車位不足、綠化覆蓋率低等缺點，再疊加高層住宅自帶電梯的優勢，讓住膩了低層住宅的人對高層住宅產生了新奇感，特別深受追求 時尚 、喜歡享受生活的年輕人的喜愛，因此改善性需求也成井噴狀態，高層住宅的銷量就上去了。

三是「拆低、建高」讓開發商能夠賺取更加豐厚的利潤，自然沒人再去建造多層，因此包括縣城在內的所有城市，高層、超高層住宅越建越多，而可供選擇的多層住宅，卻基本上停留在房改之初建造的那些，因此包括投資需求也偏向於投資高層住宅，而不是多層住宅（畢竟多層住宅的拆遷成本太高，投資以後也沒有拆遷的機會）。

而目前的情況是，城鎮化建設已經達到63.89%的高度，繼續推進雖然還有一定的空間，但是受制於高房價阻礙了低收入農民的進城腳步，後續的推進速度也將逐漸放緩；大面積的棚改則因為老城區的低矮自建房被基本拆光而不得不告一段落；舊改則是對原有的舊房子進行修修補補，客觀上不會增加新的住房需求；而投資房產需要房價漲幅達到投資標准才能有錢可賺，但是平均房價漲幅已經不足以吸引投資者的眼光，因此這幾個引導房價上漲、促使購房需求增加的要素不復存在。而從金融政策和樓市調控方面，過去對樓市進行大水漫灌式的資金注入，已經轉向收縮信貸資金、防控金融風險、減少資金流入為主導；房住不炒的定位，則從融資端加強管控，讓投資客無空可鑽，不得不退出市場。

有人可能會說，以上分析只能說整體樓市進入了下滑通道，對高層住宅的需求減少了，但與選擇高層或多層有什麼關系呢？難道買房子的人減少了，就一定要去購買多層住宅？當然不是，而是高層住宅經過一段時間的使用以後，其諸多弊端已經逐漸顯現，有些問題甚至是無解的「硬傷」：

第一，高層住宅老舊以後無人拆遷。房子老了以後，大多以拆除重建進行處理。但是如今很多30多層的高樓，拆除以後需要建造60層以上開發商才能盈利，那麼在住房飽和、城鎮化建設放緩的情況下，哪裡還需要蓋那麼多的高層住宅？既然拆除高層無利可圖，開發商自然不會去拆除。而多層最高為7層，按照住建部和發改委發布的「限高令」要求，中小城市今後新建住宅不得超過18層，多層拆除後有一定的加蓋空間，那麼房子老舊了開發商自然願意去拆。

第二，高層住宅發生火災無法救援。受制於救援設備性能上的瓶頸，目前消防部門救援用的高壓水槍的有效噴射高度，最多隻能達到50米左右，也就是17 18層之間，更高樓層發生火災只能靠業主自救，而每年全國發生的住宅區火災高達數十萬起，那麼從安全形度考慮，也沒有人「冒險」購買高層住宅。而多層住宅即便發生火災，由於整棟樓完全在消防救援的施救范圍內，不僅居住的安全系數大大提高，居民的自救能力也大大增強。

第三，發生疫情的高層住宅小區不利於防控。類似於去年發生的新冠疫情，從目前的防疫情況看，還沒有更好的葯物可以根治，另據專家推測，隨著病毒的不斷變異，今後很可能會像流動性感冒一樣，隨時出現反彈。而高層住宅由於人口過於密集，場所太過封閉，就為病毒交叉感染提供了機會。但是多層住宅小區不僅容積率低，居住人口量少且鬆散，病毒傳播的幾率會大大降低，那麼購買多層在疫情發生後，也沒有長時間被禁足的煎熬。

第四，高層住宅對電梯的依賴性太強。居住高層上下樓全靠一二部電梯，不僅維修費用會增加生活成本，人多電梯不夠用才是難以克服的大問題。特別是那些樓高40、50層的住宅，每天僅等電梯的時間就要耽擱很長時間。而且電梯還會經常出故障，如果只有一部電梯運行，效率會更低。而一梯二戶的多層住宅，由於居住人員少，上下樓自然方便多了。特別是按照新的建築規范，四層以上的住宅安裝電梯以後，高層住宅的電梯優勢將不復存在。

另外，高層住宅的公攤面積高達25%以上，多層住宅的公攤面積卻只有10% 15%，因此多層住宅的得房率高，購房款花的物有所值；而且高層住宅的物業費、衛生費等也是按照建築面積收取，增加了居民的居住成本；高層住宅由於居住人口多，因此居民能夠享受到的公共服務設施的使用率也偏低，而多層住宅由於人口少，公共配套設施的使用率分攤到每戶居民頭上高了很多；高層住宅的容積率一般在2.4 4.5之間，而多層住宅的容積率一般在0.8 1.2之間，那麼從居住舒適度上看，多層住宅也比高層住宅住得舒服。

為什麼10年後多層住宅會比高層住宅更保值？因為從高層住宅的使用情況看，前面10 20年房子的質量還處於相對穩定的狀態，而隨著時間的推移，過了20年以後各種質量問題就會顯現，比如電梯需要更換，各種長期運行的機械設備、供水供電設備、電機驅動裝置都會出現這樣那樣的故障，另外管道銹蝕、線路老化等情況也會集中爆發，而目前最早一批高層住宅的房齡至少也有10多年了。那麼多層住宅是不是就不存在這些問題呢？其實也不是。只是由於高層住宅的建築工藝比多層住宅更復雜，輔助配套設施設備比多層住宅的投入更多，於是問題也更多、更嚴重。因此，從以上對比可以得出結論，10年後多層住宅的保值率會更高。對此你怎麼看？

⑵ 樓市交出半年報，下半年的走勢如何

整個樓市在下半年的走勢相對會比較穩，所有的城市都會以這個目標來調整當地的房地產措施。

對於我們的房地產行情來說，因為很多地方的樓市行情並不好，房地產的交易量也非常少，這也直接導致很多地方的房價走出了一定的下跌趨勢。在這種情況之下，很多地方不僅在出台各種鼓勵買房的措施，同時也在盡可能穩定住當地的房價。雖然高房價的問題影響到了很多年輕人的正常生活，但高房價的問題不能在短時間內突然破裂，我們也不能指望房價突然出現腰斬的情況，所以我們需要盡可能穩住各個地方的房地產行情。

最後，雖然很多地方的房價居高不下，但各個城市的房地產交易量在迅速萎縮，這也意味著房地產行情一路上漲的時代已經一去不復返，有些地方的房價可能會出現陰跌的趨勢。

⑶ 十年商品房銷售超百億平方米，未來房價走勢如何

以後的房價走勢就會變得越來越低。

這個道理其實非常簡單，因為我們的人均住房面積已經達到了超過發達國家的水平，我們的普通人的購買能力也被房地產行業嚴重透支，在這種情況之下，能夠買得起房子的人的數量已經不多了，我們的商品房的存量也非常多，所以今後的房價是會變得越來越低。以後的房子數量會變得越來越多，但對房子有需求的年輕人的數量會變得越來越少，所以很多樓盤也會逐漸改變原有的銷售方式。

總的來說，正是因為我們的商品房的存量市場實在是太大了，以後的新建樓盤的數量會變得越來越少，房價也會變得越來越低。

⑷ 房地產為何又漲了

房地產又有上升趨勢是因為物價水平在上漲，需求量還在提高。
最近幾年，國內房地產市場的調控頻率很高，房地產行業對政策環境的敏感度越來越大。歸根到底，還是在於近年來房地產市場過於火熱，不少地區的房價水平已經處於歷史高位水平，並與當地的居民收入嚴重不匹配。於是，在房地產調控趨嚴的背景下，實際上延長了房地產市場的調整周期，並以時間換取空間的形式消化前期的價格泡沫水平。
從近期房地產板塊的走勢分析，整個板塊呈現出快速上漲的走勢。在房地產板塊大幅上漲的背後，主要的推動力，一方面來自於穩增長預期以及防風險的要求，另一方面則來自於多年來房地產行業的估值水平已經被壓到非常低的水平，市場投資情緒已經達到了極度悲觀的狀態。
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⑸ 杭州樓市新政後，有業主漲價80萬，中介直言太離譜，如何打擊漲價行為

規范房產交易、加大監管力度、穩定房產市場能打擊這種漲價行為。

杭州樓市新政出台後，有業主快速更改了自己房產的掛牌價，甚至有的業主直接漲價80萬，這個價格高的離譜。，針對這種現象，當地相關部門也出台了相應的政策，會規范房產交易，加大監管力度，通過多種手段來打擊這種惡意的漲價行為，盡量保證房產市場的穩定運行。

杭州樓市新政出台後，對房產市場確實有一定的刺激性，據當地中介介紹，在新政出台以後，二手房的掛牌數量大幅提高，房產咨詢量也明顯增多，但成交量還沒有明顯的變化。在新政出台以後，相關部門的監管一定要落實到位，嚴控房產市場，防止惡意漲價行為出現，發現一起處理，一起處理一起，加大處罰力度起到應有的震懾作用，保證房產市場穩定發展。

⑹ 如何看待深圳樓市再現豪宅日光碟，多套千萬豪宅一天賣光，未來走勢如何

歷朝歷代都是有這么一群人，國家強盛他們發財，國家衰落他們發國難財，國家滅亡他們發賣國財。深圳豪宅也賣不動了。 大家再來想一下，要是這個樓盤照著周圍樓盤掛價，可能賣得出嘛？ 大概率是不能的。 

有的房主甚至都沒去過。 豪宅一直是富人配置資產的重要手段，經濟下行的時候由於對股市、實業投資更加謹慎了，豪宅關 注度就會進一步提升。 至於長期，豪宅是豪宅，房地產是房地產。 

⑺ 2022年的房地產行業有什麼大概走勢

供給：

——房地產新開工面積下降

2010-2019年，中國房地產行業新開工面積波動增加，2012年之前其增長速度維持在10%以上。2020年，全國房屋新開工面積為224433.1萬平方米，同比下降1.2%。

2021年1-11月，中國房地產新開工施工面積為18.28億平方米，同比下降9.1%。

根據國家統計局就國民經濟運行情況答記者問信息顯示，2021年以來，各地堅持購租並舉、因城施策，促進房地產市場健康發展，成效逐步顯現，部分城市房地產價格較快上漲的勢頭得到了抑制。從全國來看，房地產市場總體穩定，商品房銷售和投資保持增長，增勢有所減緩。部分城市受人口流出、經濟發展困難等多重因素影響，房地產市場下行壓力有所增加，一些前期依靠高負債盲目擴張的房地產企業債務風險上升。盡管存在這些問題，房地產行業穩定發展仍然具備較多有利條件，比如經過市場調整，市場參與者更加理性，房地產長效機制也在逐步完善。

—— 以上數據參考前瞻產業研究院《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》

⑻ 鬼城鄂爾多斯樓市復活，房價再過萬，當地的樓市現狀如何

當地的樓市狀況非常健康，很多人也會對鄂爾多斯的樓市行情刮目相看。

從某種程度上來講，每當我們提到鄂爾多斯的時候，很多人首先想到的就是鄂爾多斯大量閑置的商品房，同時也會認為鄂爾多斯的房地產行情存在問題。事實上，如果我們用全新的眼光來看待鄂爾多斯的話，我們就會發現鄂爾多斯的房地產行業非常健康，當地也在通過各種方式來消化爛尾樓以及房地產庫存的問題，所以當地的樓市行情也因此而變得越來越好。

與此同時，因為鄂爾多斯本身在大力處置和盤活商品房以及保障性住房的問題，所以並不是所有的商品房都會直接通過售賣的方式來賣出，部分商品房會直接通過棚改的方式設置成租賃住房和保障住房。對於全國的其他城市來說，如果一個城市的房地產出現大量庫存的情況的話，這個城市確實可以學習和借鑒鄂爾多斯的房地產處理方法。

⑼ 滬指震盪收跌0.17%，房地產板塊表現強勢，釋放了哪些信號

滬指震盪收跌0.17%，房地產板塊表現強勢，這不僅表明目前房地產企業已經處在了價值低谷的位置，而且也表明目前相關部門對於房地產市場的政策優惠還是很有成效的。

一、滬指震盪收跌0.17%，房地產板塊表現強勢

除了剛才能夠直接體現出來的這種價值和價格信號以外，這還表明目前相關部門對於房地產市場的政策。在越來越多的政府優惠政策推動之下，再加上目前不少消費者已經慢慢恢復了對於房地產市場的信心，後續如果能夠讓房地產市場站穩腳跟，最終肯定是能夠對經濟有巨大貢獻的，這也算是房地產市場的一個反彈。

⑽ 2016 年房地產市場會是怎樣的局勢

2016年以及未來3年的對房地產的看法：房地產崩潰是小概率事件，但是不能排除可能。政府托住房價是大概率事件，但是這是有成本的。一二線城市新房子設計更合理，配套設施更好，價錢更高，需求旺盛。舊房子，價格暴漲比較難（但是不好說），下跌也不會太嚴重（除非經濟崩潰）。部分配套不齊全的房子，有問題（質量問題或者因為人口流動產生的問題）可能會腰斬打折或者成為鬼城，這並不出乎意料，也不算什麼大問題。房價就那樣，買不起就搬家吧，三線四線房價會比較公道的，生活壓力也會比較小，將來醫療教育會逐漸跟上的更適合生活居住。我對托住房地產的代價更感興趣：1.資產泡沫加劇，這其實不算什麼，債多了不愁，虱子多了不咬人。2.社會投資向地產傾斜，繼續抽製造業的血，這屆政府應該不會犯這個錯誤，至少製造業還是挺重要的，抽血風險依舊存在。3.流動性，流動性和通脹應該算一體兩端，央行可以放流動性，但是要承受通脹的壓力。流動性放給誰，直接注水地產是不是有點蠢？砸錢去搞第三產業？去砸科研？然後帶動房地產去庫存？這個路徑是不是好一點？但是行政效率如何，不好說....其它影響房地產走勢的因素：1.滯漲，這個是很可怕的，當通貨膨脹壓不住的時候，惡心循環開始了。而且幾乎無解....2.農業改革？我不知道，因為不懂，也不了解，如果提升農業效率，那麼可以提高農民收入，解放勞動力，保護糧食安全，但是哪些原有的勞動力怎麼辦，去干什麼？製造業目前不景氣，第四次工業革命誰也不知道什麼時候突破，這些失業的農業勞動力怎麼辦？他們希望能去大城市，也是房產的潛在需求，但是錢呢？工作呢？第三產業又對教育的需要非常高，繼續讓他們上學？社會貧富矛盾會不會加劇？3.石油價格維系底價，假如石油價格真的穩定到了30美元，50%的能源成本要下降到15-25%，那麼物價自然會下跌，那麼房價會不會下跌呢？恐慌情緒誕生的時候會不會引爆泡沫？通過加稅維系油價，然後再補貼製造業？那麼會降低社會效率么？會摧毀製造業競爭力么？4.黑天鵝-中東亂戰，石油價格暴漲，高通貨膨脹，高物價，居民消費被遏制，房地產去庫存更艱難，社會發展陷入桎梏，托底房產壓力劇增，銀行壞賬滾雪球般變大，央行一方面面臨滯漲的威脅，一方面又不得不釋放流動性，社會失業率居高不下，維穩成為第一重要的事情。（我認為從利益角度講，油價回漲是大概率事件，低油價不利於美俄，至於什麼供求關系，只要有個攪屎棍在中東折騰一下，石油開采自然就受阻了，美國只需要找個要削減赤字的理由撤幾個軍事基地就可以了）5.廉租房，棚戶區改造，我看....有點難