土地流转区块链

A. 土地流转是怎么操作的

看你要流转的是土地承包经营权还是土地用益物权的转让。如果是承包经营权的转让，一般由双方当事人自主签订合同就可以，为保险起见，也可到当地镇政府农业部门或法律服务所办理合同见证。如果是土地用益物权的转让，就要遵守相关的法律规定的程序进行了。土地用益物权包括：
一、土地承包经营权
1、依家庭承包方式设立的土地承包经营权：

（1）第128条，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。

（2）特别注意：流转方式不包括抵押、入股。

2、通过其他方式设立的土地承包经营权

第133条，可以以转让、入股、抵押或其他方式流转。

二、建设用地使用权

第143条，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

注意：《城市房地产管理法》在37-39条上的限制。具可考性的限制有以下三个：

1、未全部支付土地出让金的；

2、房屋建设目的，未完成投资总额的25%以上；成片开发的，未形成工业用地或其他建设用地条件的。

3、划拨土地，未经有批准权的政府批准。

三、宅基地使用权

1、依物权法153条，宅基地的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

2、例外只有两个：其一、买卖房屋；其二、继承。

四、地役权

地役权的从属性。地役权从属于需役地。

物权法第164条：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”

第165条：“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”

B. 什么是土地流转，土地流转五大模式

土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
可以通过转包、转让、入股、租赁、互换等方式出让经营权，鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。

转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。

入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。

出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

C. 土地流转的内容和最新政策是什么

土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。

土地流转的最新政策

一、“三权分立，放活土地经营权”

2015年1号文件仍然坚持稳定农村土地承包关系并保持长久不变，但是，随着社会发展需求，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，开始赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。

这就要求要抓实农地承包经营权确权登记颁证工作。农村承包地的改革核心即所有权、承包权、经营权三权分离，稳定承包权（即土地的产权属于农民集体所有），放活经营权，赋予土地经营权流转、抵押、担保等原本不具备的属性。毫无疑问，承包土地制度的改变为农业集约化经营和资本的快速进入打下了制度基础。

二、“农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价入市”

2015年1号文件中提出：引导和规范农村集体经营性建设用地入市。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。

目前，农村集体建设用地违法用地屡禁不止，这就表明农村建设用地隐形市场活跃，有着巨大的利益空间，但是这块利益该如何分配，政府如何引导去建立起一个农村集体建设用地的自由流转市场非常重要，只有实现农村集体建设用地与城市国有建设用地“同地同价同权”要素市场平等化，才能真正的流转。

农村集体土地的上市，显然不会走政府拍卖的老路，会不会打破土地一级市场的垄断为目标，并与政府土地拍卖形成分庭抗礼的竞争态势，地价才有望不受操控。所以，想在农村土地入市上淘得真金的企业家们，还是压看清楚政府引导的竞争机制及利益关系。

三、“农村宅基地财产权抵押、担保、转让”盘活农村宅基地财富

2015年1号文件提出：完善农村宅基地管理制度。改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。有关部门要抓紧提出具体试点方案，各地不得自行其是、抢跑越线。完善城乡建设用地增减挂钩试点。

D. 土地流转 转包与租赁的区别

农地转包、农地租赁，在农地这个领域，很多地方在制定转包合同范本时，都是混用的，这两种流转的表述方式，究其实质性差别，我也倾向于没什么大的差别，老百姓都搞不懂的，可能觉得就是说法不同而已。法律人也不是很不理解，因为土地承包法很多词汇并不符合法理逻辑，估计是法律言语粗鄙的立法者本着“生动活波、贴近农村生活、便于百姓理解、保持政策一贯性”之类的立场做的表述。
但是既然法律创造了这一概念，相应法律概念体系在理解上就要做调整，也还是有一些差别的。以下分述之
历史背景上，转包是随着承包（包括土地承包、国有企业内部承包、土地承包经营体制等中的承包概念）这一概念继续发展对应的概念，这一承包，有个大内部的概念，即一个集体（对应集体成员农民）、一个企业（对应企业管理人员及职工）、一个工厂（对应工厂人员）等。承包之后，承包人再向外流转才能是转包，都是“包”，首先是“承”，接着是“转”，而租赁这一概念则更具有一般意义，没有这么多特殊历史背景。
期限上，转包不能超过承包期剩余期限，一般耕地不会超过三十年，林地不超过五十年；租赁则二十年为限，超过无效。
是否第一手转移出去上不同，转包对应承包，土地所有人不可能转包出去，只能是承包人（作为第二手）转包；租赁不一定，所有人也可以签订租赁协议，第二手可以租赁，但要一般要所有人同意方可。
词源上，转包是中国社会政策化境下自己独创的言语来表述中国的情况，而租赁则是中国各国民法及传统民法理念中就有的一种债权法律关系。
适用范围上：转包只用于农用承包地、建设工程等特定领域，而租赁则范围更广，土地、交通工具、房屋都可以用租赁这个词。

E. 如何促进当地土地流转的模式及创新思路

对于大多数普通农民来说，只有土地比较值钱，过去土地抵押不受政策支持，现在开放了土地承包权和经营权的抵押，但又有估值难、变现难的问题。
目前有很多互联网平台探索的P2P等农村金融模式，绕开了土地，可以给农民提供小额借贷。但小额借贷能够给农民带来的实质性帮助并不够，特别是从长远来说，农村要真正现代化，农民的生活品质要得到提高，还需要依赖于土地金融。具体来讲有三个方面：
一是未来农业规模化发展的趋势，需要大量的资金周转，这是小额贷款难以解决的，只能通过土地金融来解决。
二是农产品价格问题与金融也密切相关，我国的农民现在种粮食的积极性越来越低，因为粮食价格波动非常大，但是如果通过金融和资本的渠道来进行预付，设定保底价，就能让农民生产有更多的保障。
三是对于农业品牌的打造。农业也需要供给侧改革，农产品在未来必须要靠提高自身的品质，建立品牌，来达到更高层次的发展，这个过程就必须要大量资本的支持。
由此可以看出，未来农村金融的主流，必然还会是土地金融。尽管目前农村土地金融有土地估值难、变现难的问题，但随着国家政策对于农村金融的进一步支持，以及大量资本投入到农村土地金融的建设，这个局面将会大大改观。
今日，经纬创投和复娱文化联手注资1.5亿支持土流网开拓农村土地金融，在解决农村土地估值和处置变现方面，土流网将凭借多年土地流转交易的经验与银行、保险公司合作，联手形成风险闭环。

F. 如何实现农村土地流转的顺利进行

（一）思想认识不到位。一是基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力，认为土地流转与乡镇村社关系不大，造成土地流转无人监管。二是小农经济思想严重。部分农民恋土观念强，认为务工经商虽然收入高但有风险，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，即使外出务工也不愿转出土地，担心失业没地而生活养老没保障；农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮补促使部分农民不愿转出土地；城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。三是对流转政策心存误解。部分农民担心政策不稳，政府收回土地承包权，没有安全感。
（二）流转行为不规范。在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，未经发包方同意及管理部门备案公证，即使签订书面合同，其内容不完整、不规范，双方没有明确责权利关系，没有专人负责合同管理工作。部分业主借合同不规范，经营不善违约逃债，或未经有关部门审批同意，擅自改变土地农用性质。国家各项惠农政策落实后，土地不断增值，部分农民借合同不规范索回土地经营权。
（三） 规模流转难度大。农村中有一定文化技能的劳动力纷纷外出务工经商，其他劳动力大多仍从事农业生产，依靠承包地收入维持基本生活。许多业主租赁土地都希望集中连片，但不同农民利益目标不一致，往往导致大规模土地流转难以成功，影响农业项目实施。绝大部分土地没有进行农业综合开发，地块小且不平整，水、电、路建设滞后，不适于连片种植和机械耕作，无法实现旱涝保收；农田水利基础设施较差，规模经营成本增加，向金融机构申请贷款数额增加，导致规模流转难度加大。
（四）保障机制不完善。社会保障体系不健全，未能覆盖所有农村地区，无法为转出土地的农民提供充分的社会保障。农民对土地流转态度更加慎重，出于对土地普遍有预期增值和稳定的经济收益保障心理，不愿放弃土地承包经营权。其次，农民利益不能完全得到保障。少数地方将土地流转作为增加乡村集体收入、干部福利的手段，用行政手段干预农民土地流转，承租大量土地进行规模开发，常压低流转价格，使农民获得补偿往往最低；业主因投资失败和市场变化等原因，不能及时兑现农民租金，农民流转收益存在风险。再次，流转收益缺乏增长机制。在流转合同约定上，农民土地流转收益一般固定，流转期间不再调整租金，流转收益没有随经济发展得到相应增长。

G. 土地流转的流转模式

农村土地流转模式有以下几种：
一、向专业大户流转模式
专业大户组织模式是熟悉农业种养技术并具备一定资金实力的农民，通过各种形式承包土地或者流入土地承包经营权，实行规模经营；其重要表现形式是“分时承包”，基本特点是在不改变土地承包权的基础上，土地经营权：
1.可实行季节性流转，经营者根据生产需要向土地原承包人包租土地一个生产季节，种一季包一季，同块地在不同季节由不同经营者经营；
2.承包一定年期，在不改变土地承包权、不改变土地用地的基础上，经营者长期包租土地。 这种模式是农地流转刚开始时的一种比较原始的流转形式，特别适合我国大多数区域的现实生产力水平，具有很强的现实可行性。

二、向股份制企业流转模式
向股份制企业流转模式是拥有土地承包经营权的农户以股权入股企业，按股权分红。这种模式通过股份把分散的土地集中起来，进行规模化经营、专业化生产，提高农业的比较效益；这样有利于我国提高农业生产效率，实现规模化生产和经营。

三、向合作组织流转模式
向合作组织流转模式是农民以其承包的土地为基本出资，组成合作经济组织，由合作经济组织经营土地，农户定期获取分红的土地流转模式。这种模式可以发挥集体的优势以提高土地经济效益、增加农民收入。其既可以是具有独立法人资格的生产企业或经营企业，又可以是农民群众自发组织的服务性社团组织形式。

四、向龙头企业流转模式
向龙头企业流转模式就是农民把土地承包经营权委托村里或者自主，采取出租、转包或者入股等方式，流转给龙头企业，由龙头企业经营的模式。最常见的流转形式是农户把土地流转给农产品加工、冷藏、运销企业。由公司强化农地资源的开发，增加产出，并使其增值。

五、土地合作社模式
土地合作社模式是近年来在发达地区兴起的一种土地流转模式。是指农民自愿把土地共同“存储” 到合作社里，合作社负责经营这些土地。这样农民能获取相应的收益分红，土地又能实现规模化经营。

H. “土地流转是指土地使用权 流转．土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使

根据因地制宜的原则：地形陡峭、水土流失严重的坡地，发展林业可以保持水土，叫宜林则林；地形平坦，土壤肥沃，水源丰富的平原，可以发展种植业，叫宜粮则粮；河网密布，河湖众多，水产养殖业，叫宜渔则渔；降水较少，牧草良好的西部草原地区发展畜牧业，叫宜牧则牧．
故答案为：（1）林业；（2）种植业；（3）畜牧业；（4）水产养殖业．

I. 区块链土地经营权资产管理系统开发公司有哪些

区块链的实际应用还是挺多的，国内的土地经营权流转市场主要是地方性质的，存在较大的信息不对称，给投融资双方带来了不便。在英唐众创的区块链土地经营权资产管理系统开发方案里，系统可以为跨区域的土地流转提供基于区块链的信息信任基础，还在流转过程中定义了多种角色，提供多方共同参与的土地数据验证、信息存储、交易结算电子凭证等功能，帮助土地经营权更安全更便捷地流转。