土地流轉區塊鏈

A. 土地流轉是怎麼操作的

看你要流轉的是土地承包經營權還是土地用益物權的轉讓。如果是承包經營權的轉讓，一般由雙方當事人自主簽訂合同就可以，為保險起見，也可到當地鎮政府農業部門或法律服務所辦理合同見證。如果是土地用益物權的轉讓，就要遵守相關的法律規定的程序進行了。土地用益物權包括：
一、土地承包經營權
1、依家庭承包方式設立的土地承包經營權：

（1）第128條，土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權採取轉包、互換、轉讓等方式流轉。

（2）特別注意：流轉方式不包括抵押、入股。

2、通過其他方式設立的土地承包經營權

第133條，可以以轉讓、入股、抵押或其他方式流轉。

二、建設用地使用權

第143條，建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。

注意：《城市房地產管理法》在37-39條上的限制。具可考性的限制有以下三個：

1、未全部支付土地出讓金的；

2、房屋建設目的，未完成投資總額的25%以上；成片開發的，未形成工業用地或其他建設用地條件的。

3、劃撥土地，未經有批准權的政府批准。

三、宅基地使用權

1、依物權法153條，宅基地的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

2、例外只有兩個：其一、買賣房屋；其二、繼承。

四、地役權

地役權的從屬性。地役權從屬於需役地。

物權法第164條：「地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一並轉讓，但合同另有約定的除外。」

第165條：「地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一並轉讓。」

B. 什麼是土地流轉，土地流轉五大模式

土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。
可以通過轉包、轉讓、入股、租賃、互換等方式出讓經營權，鼓勵農民將承包地向專業大戶、合作社等流轉,發展農業規模經營。

轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓後原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。

轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。

互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬於同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經營權。

入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自願聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。

出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。出租後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。

C. 土地流轉的內容和最新政策是什麼

土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。

可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權,鼓勵農民將承包地向專業大戶、合作社等流轉,發展農業規模經營。

土地流轉的最新政策

一、「三權分立，放活土地經營權」

2015年1號文件仍然堅持穩定農村土地承包關系並保持長久不變，但是，隨著社會發展需求，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，開始賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能。在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩定農戶承包權、放活土地經營權，允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。

這就要求要抓實農地承包經營權確權登記頒證工作。農村承包地的改革核心即所有權、承包權、經營權三權分離，穩定承包權（即土地的產權屬於農民集體所有），放活經營權，賦予土地經營權流轉、抵押、擔保等原本不具備的屬性。毫無疑問，承包土地制度的改變為農業集約化經營和資本的快速進入打下了制度基礎。

二、「農村集體建設用地與國有土地同等入市、同權同價入市」

2015年1號文件中提出：引導和規范農村集體經營性建設用地入市。在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，加快建立農村集體經營性建設用地產權流轉和增值收益分配製度。有關部門要盡快提出具體指導意見，並推動修訂相關法律法規。

目前，農村集體建設用地違法用地屢禁不止，這就表明農村建設用地隱形市場活躍，有著巨大的利益空間，但是這塊利益該如何分配，政府如何引導去建立起一個農村集體建設用地的自由流轉市場非常重要，只有實現農村集體建設用地與城市國有建設用地「同地同價同權」要素市場平等化，才能真正的流轉。

農村集體土地的上市，顯然不會走政府拍賣的老路，會不會打破土地一級市場的壟斷為目標，並與政府土地拍賣形成分庭抗禮的競爭態勢，地價才有望不受操控。所以，想在農村土地入市上淘得真金的企業家們，還是壓看清楚政府引導的競爭機制及利益關系。

三、「農村宅基地財產權抵押、擔保、轉讓」盤活農村宅基地財富

2015年1號文件提出：完善農村宅基地管理制度。改革農村宅基地制度，完善農村宅基地分配政策，在保障農戶宅基地用益物權前提下，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓。有關部門要抓緊提出具體試點方案，各地不得自行其是、搶跑越線。完善城鄉建設用地增減掛鉤試點。

D. 土地流轉 轉包與租賃的區別

農地轉包、農地租賃，在農地這個領域，很多地方在制定轉包合同範本時，都是混用的，這兩種流轉的表述方式，究其實質性差別，我也傾向於沒什麼大的差別，老百姓都搞不懂的，可能覺得就是說法不同而已。法律人也不是很不理解，因為土地承包法很多詞彙並不符合法理邏輯，估計是法律言語粗鄙的立法者本著「生動活波、貼近農村生活、便於百姓理解、保持政策一貫性」之類的立場做的表述。
但是既然法律創造了這一概念，相應法律概念體系在理解上就要做調整，也還是有一些差別的。以下分述之
歷史背景上，轉包是隨著承包（包括土地承包、國有企業內部承包、土地承包經營體制等中的承包概念）這一概念繼續發展對應的概念，這一承包，有個大內部的概念，即一個集體（對應集體成員農民）、一個企業（對應企業管理人員及職工）、一個工廠（對應工廠人員）等。承包之後，承包人再向外流轉才能是轉包，都是「包」，首先是「承」，接著是「轉」，而租賃這一概念則更具有一般意義，沒有這么多特殊歷史背景。
期限上，轉包不能超過承包期剩餘期限，一般耕地不會超過三十年，林地不超過五十年；租賃則二十年為限，超過無效。
是否第一手轉移出去上不同，轉包對應承包，土地所有人不可能轉包出去，只能是承包人（作為第二手）轉包；租賃不一定，所有人也可以簽訂租賃協議，第二手可以租賃，但要一般要所有人同意方可。
詞源上，轉包是中國社會政策化境下自己獨創的言語來表述中國的情況，而租賃則是中國各國民法及傳統民法理念中就有的一種債權法律關系。
適用范圍上：轉包只用於農用承包地、建設工程等特定領域，而租賃則范圍更廣，土地、交通工具、房屋都可以用租賃這個詞。

E. 如何促進當地土地流轉的模式及創新思路

對於大多數普通農民來說，只有土地比較值錢，過去土地抵押不受政策支持，現在開放了土地承包權和經營權的抵押，但又有估值難、變現難的問題。
目前有很多互聯網平台探索的P2P等農村金融模式，繞開了土地，可以給農民提供小額借貸。但小額借貸能夠給農民帶來的實質性幫助並不夠，特別是從長遠來說，農村要真正現代化，農民的生活品質要得到提高，還需要依賴於土地金融。具體來講有三個方面：
一是未來農業規模化發展的趨勢，需要大量的資金周轉，這是小額貸款難以解決的，只能通過土地金融來解決。
二是農產品價格問題與金融也密切相關，我國的農民現在種糧食的積極性越來越低，因為糧食價格波動非常大，但是如果通過金融和資本的渠道來進行預付，設定保底價，就能讓農民生產有更多的保障。
三是對於農業品牌的打造。農業也需要供給側改革，農產品在未來必須要靠提高自身的品質，建立品牌，來達到更高層次的發展，這個過程就必須要大量資本的支持。
由此可以看出，未來農村金融的主流，必然還會是土地金融。盡管目前農村土地金融有土地估值難、變現難的問題，但隨著國家政策對於農村金融的進一步支持，以及大量資本投入到農村土地金融的建設，這個局面將會大大改觀。
今日，經緯創投和復娛文化聯手注資1.5億支持土流網開拓農村土地金融，在解決農村土地估值和處置變現方面，土流網將憑借多年土地流轉交易的經驗與銀行、保險公司合作，聯手形成風險閉環。

F. 如何實現農村土地流轉的順利進行

（一）思想認識不到位。一是基層重視程度不夠。部分基層幹部對土地流轉的政策法規、方式方法、矛盾問題等研究不深、宣傳不夠、引導不力，認為土地流轉與鄉鎮村社關系不大，造成土地流轉無人監管。二是小農經濟思想嚴重。部分農民戀土觀念強，認為務工經商雖然收入高但有風險，寧可粗放經營，甚至不惜撂荒棄耕，即使外出務工也不願轉出土地，擔心失業沒地而生活養老沒保障；農業稅全面取消，優惠政策不斷出台，土地收益逐年上升，按承包面積給予的糧補促使部分農民不願轉出土地；城鎮擴建或國家重點工程實施，導致部分農民等待承包地被徵用而得到補償費。三是對流轉政策心存誤解。部分農民擔心政策不穩，政府收回土地承包權，沒有安全感。
（二）流轉行為不規范。在土地流轉過程中，雙方很少簽訂書面合同，大多實行口頭協議，未經發包方同意及管理部門備案公證，即使簽訂書面合同，其內容不完整、不規范，雙方沒有明確責權利關系，沒有專人負責合同管理工作。部分業主借合同不規范，經營不善違約逃債，或未經有關部門審批同意，擅自改變土地農用性質。國家各項惠農政策落實後，土地不斷增值，部分農民借合同不規范索回土地經營權。
（三） 規模流轉難度大。農村中有一定文化技能的勞動力紛紛外出務工經商，其他勞動力大多仍從事農業生產，依靠承包地收入維持基本生活。許多業主租賃土地都希望集中連片，但不同農民利益目標不一致，往往導致大規模土地流轉難以成功，影響農業項目實施。絕大部分土地沒有進行農業綜合開發，地塊小且不平整，水、電、路建設滯後，不適於連片種植和機械耕作，無法實現旱澇保收；農田水利基礎設施較差，規模經營成本增加，向金融機構申請貸款數額增加，導致規模流轉難度加大。
（四）保障機制不完善。社會保障體系不健全，未能覆蓋所有農村地區，無法為轉出土地的農民提供充分的社會保障。農民對土地流轉態度更加慎重，出於對土地普遍有預期增值和穩定的經濟收益保障心理，不願放棄土地承包經營權。其次，農民利益不能完全得到保障。少數地方將土地流轉作為增加鄉村集體收入、幹部福利的手段，用行政手段干預農民土地流轉，承租大量土地進行規模開發，常壓低流轉價格，使農民獲得補償往往最低；業主因投資失敗和市場變化等原因，不能及時兌現農民租金，農民流轉收益存在風險。再次，流轉收益缺乏增長機制。在流轉合同約定上，農民土地流轉收益一般固定，流轉期間不再調整租金，流轉收益沒有隨經濟發展得到相應增長。

G. 土地流轉的流轉模式

農村土地流轉模式有以下幾種：
一、向專業大戶流轉模式
專業大戶組織模式是熟悉農業種養技術並具備一定資金實力的農民，通過各種形式承包土地或者流入土地承包經營權，實行規模經營；其重要表現形式是「分時承包」，基本特點是在不改變土地承包權的基礎上，土地經營權：
1.可實行季節性流轉，經營者根據生產需要向土地原承包人包租土地一個生產季節，種一季包一季，同塊地在不同季節由不同經營者經營；
2.承包一定年期，在不改變土地承包權、不改變土地用地的基礎上，經營者長期包租土地。 這種模式是農地流轉剛開始時的一種比較原始的流轉形式，特別適合我國大多數區域的現實生產力水平，具有很強的現實可行性。

二、向股份制企業流轉模式
向股份制企業流轉模式是擁有土地承包經營權的農戶以股權入股企業，按股權分紅。這種模式通過股份把分散的土地集中起來，進行規模化經營、專業化生產，提高農業的比較效益；這樣有利於我國提高農業生產效率，實現規模化生產和經營。

三、向合作組織流轉模式
向合作組織流轉模式是農民以其承包的土地為基本出資，組成合作經濟組織，由合作經濟組織經營土地，農戶定期獲取分紅的土地流轉模式。這種模式可以發揮集體的優勢以提高土地經濟效益、增加農民收入。其既可以是具有獨立法人資格的生產企業或經營企業，又可以是農民群眾自發組織的服務性社團組織形式。

四、向龍頭企業流轉模式
向龍頭企業流轉模式就是農民把土地承包經營權委託村裡或者自主，採取出租、轉包或者入股等方式，流轉給龍頭企業，由龍頭企業經營的模式。最常見的流轉形式是農戶把土地流轉給農產品加工、冷藏、運銷企業。由公司強化農地資源的開發，增加產出，並使其增值。

五、土地合作社模式
土地合作社模式是近年來在發達地區興起的一種土地流轉模式。是指農民自願把土地共同「存儲」 到合作社裡，合作社負責經營這些土地。這樣農民能獲取相應的收益分紅，土地又能實現規模化經營。

H. 「土地流轉是指土地使用權 流轉．土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使

根據因地制宜的原則：地形陡峭、水土流失嚴重的坡地，發展林業可以保持水土，叫宜林則林；地形平坦，土壤肥沃，水源豐富的平原，可以發展種植業，叫宜糧則糧；河網密布，河湖眾多，水產養殖業，叫宜漁則漁；降水較少，牧草良好的西部草原地區發展畜牧業，叫宜牧則牧．
故答案為：（1）林業；（2）種植業；（3）畜牧業；（4）水產養殖業．

I. 區塊鏈土地經營權資產管理系統開發公司有哪些

區塊鏈的實際應用還是挺多的，國內的土地經營權流轉市場主要是地方性質的，存在較大的信息不對稱，給投融資雙方帶來了不便。在英唐眾創的區塊鏈土地經營權資產管理系統開發方案里，系統可以為跨區域的土地流轉提供基於區塊鏈的信息信任基礎，還在流轉過程中定義了多種角色，提供多方共同參與的土地數據驗證、信息存儲、交易結算電子憑證等功能，幫助土地經營權更安全更便捷地流轉。