區塊鏈租房

① 參考文獻編號後為什麼有的對齊有的不齊

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摘要：住宿業是受共享經濟影響相對較早也較深的產業之一。近年來，以共享型住宿為代表的非標准化住宿業蓬勃發展，我國共享住宿行業競爭格局已見雛形。

與此同時，我國共享住宿還存在著虛假房源、信用審核不嚴格、刷單及惡評、市場信用信息共享不足等問題，亟須建立共享住宿的信用體系，推動我國共享住宿規范、可持續、健康發展。

區塊鏈藉助密碼學、共識演算法和分布式存儲技術，組合出一種新的數據共享方式，通過數據的公開透明、去中心化、不可篡改和集體維護等措施，降低整個系統的信息不對稱性，從而促成新的信任機制。區塊鏈技術的發展為共享住宿信用體系的構建提供了一種新的思路。

針對共享住宿存在的信用問題，結合區塊鏈技術的特點和發展現狀，重構共享住宿交易雙方的信任機制，解決共享住宿的信用缺失痛點，建立共享住宿信用體系的框架和實現路徑。

關鍵詞：共享住宿；信用體系；區塊鏈；智能合約

引言

共享住宿屬於共享經濟的一種形式，是指房源所有者或經營者通過共享住宿平台發布房源相關信息，以暫時轉讓房源的使用權，租客可通過共享住宿平台進行搜索，與房東或者平台進行溝通並實現租住交易，共享住宿平台則從中獲取中介費或傭金。

在移動互聯網時代，共享住宿深刻改變著人們的生活。以小豬短租、途家為代表的共享住宿平台快速發展，給人們的生活提供諸多便利和深刻體驗。

國家信息中心發布的《中國共享住宿發展報告2020》顯示，2019年我國共享住宿市場規模約225億元，同比增長36.4%，共享住宿收入佔全國住宿業客房收入的比重達7.3%；共享住宿參與者人數約2億人，同比增長53.8%，其中服務提供者約618萬人，2016—2019年共享住宿用戶普及率由5%提高到9.7%［1］。

目前，我國共享住宿市場持續快速成長，共享房源數量、房客數量大幅提升，共享住宿行業已初具規模，業務創新不斷涌現，安全保障措施日益完善，國際化步伐加快，市場整體處於快速上升階段。預計未來三年，我國共享住宿市場規模將繼續保持相對較高的增長速度。

不過，共享住宿市場目前仍然處於發展初期，很多方面還不夠成熟，同時，我國社會信用體系和信用機制尚不健全，各類短租風險也隨之而來，信用體系不完善成為共享住宿發展的掣肘［2］。

盡管非標准化的服務符合共享民宿的個性化體驗，卻也在安全監管領域敲響了警鍾［3］。在發達國家，不僅有完善的徵信體系為創新的商業模式提供支持，而且人們有強烈的信用意識，但是在國內，實名社交網路的缺失使得基於社交網路建立信用體系變得比較困難。

同時，徵信數據在各個平台相互割裂的現狀也削弱了其約束力。不過，也有一些短租平台在探索建立信用體系和信用機制，比如小豬飛豬合作接入支付寶的芝麻信用分，通過芝麻信用分數的高低給予租客不同的便利［4］。

途家除平台自建的資料庫信用體系外，還引入了攜程、芝麻信用等第三方數據。近年來，區塊鏈技術得到了廣泛的關注，2019年10月24日，中央政治局就區塊鏈技術發展現狀和趨勢進行集體學習，確定將區塊鏈作為核心技術自主創新的重要突破口。

區塊鏈技術在各行各業開始應用，區塊鏈與產業的結合開始加速，並賦能實體經濟。區塊鏈技術擁有點對點傳輸、分布式記賬、智能合約、追蹤溯源等核心技術，具有信息不可篡改、自然增信的特點［5］，與共享住宿面臨的信用問題有著天然的結合點。在去中心化的區塊鏈網路上，通過信息共享的方式鏈接閑置的房源和租客，可以增加閑置房源的利用率。

本文旨在研究基於區塊鏈技術建立我國共享住宿的信用體系，以期從技術的角度建立共享住宿信用，為我國共享住宿規范、可持續、健康發展提供借鑒。

一、共享住宿信用體系存在的問題

共享住宿具有價格低、設施全、特色明顯等優點，吸引很多租客願意選擇這種方式住宿。共享住宿的概念在國內已經逐步開始普及，但運行模式和管理制度並不完善，共享住宿作為一種新模式，不同於傳統經濟模式最主要的一點就是基於互聯網平台的線上交易［6］。

交易個體在彼此不認識的情況下發生交易，這就需要有強大的信用中介作為中間人。然而現實中這樣的信用中介並不存在或者並不可靠，信用體系不完善成為制約共享住宿發展的障礙。

在無信用監管或者弱信用監管的情況下，根據交易成本理論，房東和租客會因為信息不對稱導致信任成本增加，而且供需雙方的失信成本較低，雙方都會為實現利益最大化產生機會主義行為，在博弈中選擇自認為能實現自身利益最大化的決策。共享住宿信用體系存在的問題具體表現在以下四個方面。

（一）虛假房源

從住房租賃市場看，市場參與者良莠不齊，虛假宣傳、過度宣傳、以次充好現象普遍存在。

一是一些租房平台上的房源圖片與實際嚴重不符，平台上傳的照片經過美化處理後嚴重失真，而房客在第一次入住的時候大都是通過平台查看房源信息，這樣就導致了信息不對稱。

二是共享住宿特別是一些民宿的衛生問題嚴重，床上用品沒有經過嚴格消毒或者沒有更換，房間打掃也不幹凈；另外，還有前幾年一直曝光的一些共享住宿房間甲醛超標，有人入住後才發現是新裝修房間，危害租客身體健康等。

三是共享民宿居住安全也存在隱患，有些普通民房的消防設施不健全，房間門鎖也不夠安全，還有些房間屬於隔斷房，一房多租，而且質量堪憂，也不利於保護租客的隱私。這些現象既有平台失信問題，也有房東失信問題。

（二）信用審核不嚴格

一是平台對房源和房東資質審核不嚴。

多數平台准入門檻較低，提供的房源多為民居。想申請成為「民宿」很簡單，只需提供房東身份證、房產證或租賃合同，保證房客可以拎包入住即可，並不需要特種行業許可證或市場營業執照等，房源上平台的時候也不實地查看。這樣無證經營的「民宿」，一旦發生意外或者糾紛，消費者權益將無從保障，維權過程就變得非常復雜。

二是對入住旅客的信用審核不嚴。

租客在賓館辦理入住的時候，通常都會進行身份識別以及人臉識別，租客的基本信息與公安聯網，如果租客有嫌疑，公安機關很快就會識別，如果租客被列為失信被執行人名單，在入住星級賓館時，賓館系統與「全國法院失信被執行人名單信息公布與查詢」平台聯網，這樣租客就沒法辦理入住。

通過這種入住前的信用審核就把之前失信的租客排除。共享住宿很多房間是民宿改造，特別是長租公寓，一套房裡面一人一個卧室，廚房衛生間大都是共用，租客在辦理入住的時候，平台也不嚴格審核入住人的信用記錄，或者是沒有條件審核，缺少信用信息；有的是和支付寶合作，根據芝麻信用分判斷租客的信用情況，但芝麻信用反映的信用記錄與租房信用以及生活中的其他信用記錄不太一樣，很多信用記錄沒有記錄在芝麻信用分中，這樣就會產生信用風險，甚至法律風險。

（三）刷單及惡評

自從有了網購以後，伴隨而來的就是刷單和惡評。刷單主要是商家為了提高搜索排名、銷量及好評以吸引顧客，刷單現象在電商平台普遍存在。租客在共享住宿平台上搜索住房時，會出現好評率排序，在價格差不多的情況下都會關注這個重要指標。

無論是B2C模式還是C2C模式，都會存在刷單行為。市場上一部分商家刷單會引發所有人刷單，因為不刷單的話排名和銷量就會被甩在最後，不容易搜索到和關注到。當租客根據好評率在網上下單，辦理入住後，就感覺與真實情況嚴重不符，有上當受騙的感覺。惡評分為租客惡評和競爭對手惡評。

租客入住後感覺體驗較差可能會給惡評；租客為了索要房東或平台的一些補償，也會故意給出惡評。競爭對手給惡評大多是為了詆毀同行，用不正當的手段進行競爭，而這種惡評想要抓住證據也比較困難。當房東或者平台遇到惡評的情況下，通常都會選擇「花錢消災」的方式刪除評論。

（四）市場信用信息共享不足

目前，我國共享住宿行業誠信自律作用有待加強，行業信用信息共享機制尚未建立，市場信用信息共享嚴重不足，特別是信息孤島和信息濫用問題突出，線上線下發展不平衡，市場主體信用信息交換共享不充分，對於共享住宿的參與者尚未發揮很好的信用風險控製作用。

第三方信用服務機構在共享住宿行業的數據積累很不充分，尚未與共享住宿行業形成完整的產業鏈和生態體系。雖然部分平台企業有芝麻信用背書，但其覆蓋范圍還比較小，尚未形成一套人人交互、人物交互下的信用信息共享體系。共享住宿平台企業內部信用機制建設，信用信息如何使用、如何流動，如何與第三方信用服務機構互通等，基本都還處在自然發展階段。

我國住宿數據共享機制不完善，房客與房東只能依靠平台自行積累的信用評價數據或簡單的認證體系，對房東、房源或房客進行篩選。部分平台企業對於房客與房東的實名認證、背景核實、資質審核等信用盡職審查工作把控不嚴，導致房客與房東權益保護存在風險和漏洞。

二、基於區塊鏈技術的共享住宿信用體系的基本框架

共享經濟是一種具有高度契約精神的經濟形式［7］。共享住宿的發展是建立在房東與房客之間高度信任以及具備充分保障的基礎之上的，共享住宿信用體系為共享住宿經濟活動中的信用行為和信用關系提供了制度安排，既是共享住宿信用行為和信用關系的規范和保障，也是約束共享住宿信用行為和信用關系的運行規則［8］。

隨著共享住宿新業態日益普及，其雙向信息溝通、交易手段靈活和高度在線化等特點，給社會帶來了巨大的經濟效益，打破地域的限制，將市場交易的范圍擴展到前所未有的廣度，不但遠遠超越了熟人社會的范圍，更在傳統經濟形式的市場范圍上進一步擴大；同時新經濟的智能化和虛擬性發展趨勢使得交易雙方流動性變大，在買賣雙方素未謀面的情況下也能發生交易，產品或服務的交付不需要買賣雙方再見面確認。

這些因素加深了共享住宿的信息不對稱程度，對相應的市場信用體系提出了更高的要求，即需要為消費者提供實時的、公開可查的、弱中心化的、完整客觀的信用信息和電子化、可編程化的信用規則，以幫助消費者作出明智的消費決策。

針對共享住宿存在的信用問題及租客最關注的一些問題，利用區塊鏈技術的數據可追溯、不可篡改、智能合約自動執行、幣天銷毀等技術加以解決。我們將共享住宿信用體系基本架構分為5層，從下到上依次是：數據層、網路層、共識層、激勵層、智能合約層（如圖1所示）。

數據層主要解決共享住宿信用體系包含哪些數據信息（基礎數據信息和交易數據信息）和數據信息加密演算法等問題；網路層使用P2P網路，其每個節點以區塊鏈的形式全量存儲著全部交易記錄；共識層主要解決「拜占庭將軍問題」和工作量證明機制、「雙花問題」、51%攻擊等；激勵層包括發行機制、分配機制，激勵的來源為交易費；智能合約層通過合約的代碼部署和規則設定，實現合約的自動執行。

本文建立的共享住宿信用體系技術架構為聯盟鏈，基於聯盟鏈的平台並不要求每個部門都將自己的數據全部公開，而更像是一個聯盟，每個節點有自己的職責和許可權，當一個部門提出對某個人或者某件事進行審核時，其他部門只需要反映這個人或者這件事的數據結果。

共享住宿平台通過聯盟鏈的形式將房源、租客和房東信息、房屋經營數據等信息上鏈，最大程度確保房源、參與者等相關信息真實有效，而且信息可驗證。

同時引入智能合約，自動執行租房合同條款，使得交易自動化、智能化，在完成可信交易的基礎上簡化租房流程，提高用戶體驗。

三、共享住宿信用體系建立流程

共享住宿信用體系包括數據的採集、賬本的設計、智能合約的嵌入、信用的評價四個方面。其中賬本的設計解決信息的不可篡改、可追溯問題，智能合約的嵌入體現著區塊鏈的效率。

（一）共享住宿數據採集

共享住宿企業（平台）將有助於共享住宿信用體系的信息依法提供給主管部門共享。共享住宿企業應注重自身數據的積累、管理和運用，按照主管部門的要求報送工作數據，依法向主管部門提供信用信息。

同時在相關信息的報送和管理中，應保護共享住宿所有參與者和相關方的隱私和商業秘密。共享住宿企業還可自願共享企業內部形成的部分或全部風險提示、紅黑名單。

主管部門根據各相關部門建設公共信用體系的需要，在各部門職責范圍內組織相關信息的共享。主管部門也可牽頭匯集和交換各部門掌握的共享經濟主體基本信息和信用信息。共享住宿平台需要採集的數據包括基礎信息和交易信息，基礎信息包括房東、租客、房源信息，交易信息包括租房記錄、房屋經營情況、信用評價記錄、投訴記錄等信息。

數據來源主要有兩個渠道：

一部分是有關機構的數據，涉及公安、法院、信用中國等政府部門；

另一部分是平台自己收集和交易積累的數據。

（二）共享住宿信用記錄的分布式賬本設計

分布式賬本是一種在網路成員之間共享、復制和同步的資料庫。網路參與者通過共識原則來制約和協商對賬本中的記錄更新，省去第三方機構的參與。

分布式賬本通過時間戳和密碼簽名來記錄數據，賬本中的每條記錄都有一個時間戳和唯一的密碼簽名，這使得賬本成為網路中所有交易的可審計歷史記錄。當前，共享經濟所獲取的數據僅供內部使用，數據孤島現象嚴重，信用體系建設不完善，中心化的資料庫使得信用信息容易被篡改。

本文根據區塊鏈技術的特點，建立一個由平台、房東、租客、政府有關部門、行業協會等共同維護的一個分布式賬本，實現一點上鏈，多點共享。將房產證、裝修合同等上鏈，不僅可驗證信息的安全性，而且通過區塊鏈技術在平台共享信息的同時，保護出租方個人信息隱私（如圖2所示）

共享住宿信用記錄由平台、租客、房東、政府機構共同維護，通過聯盟鏈將這些參與方共同「鏈接」起來，實現信息共享。賬本由區塊頭和區塊體構成，每個區塊頭中通過merkle根關聯了區塊鏈中眾多的交易事物，而每個區塊之間通過區塊頭哈希值以時間順序串聯起來。針對「虛假房源」的特點，通過將信用中國網、公安網、個人消費數據等多重信息進行驗證，重建房東與租客的信任關系，杜絕一切造假行為。

以代幣或者現金的形式激勵第三方（義工、拍客等）上傳房源信息，激勵租客分享租住體驗。另外，房東主動公開房屋經營數據並上鏈，比如用電數據，由於是真實信息，可以以此作為供應鏈和融資的憑證。

（三）共享住宿交易智能合約設計

智能合約概念最早可以追溯到1995年，由密碼學家尼克·薩博提出，他將智能合約定義為「一套以數字形式定義的承諾，包括合約參與方可以在上面執行這些承諾的協議」［9］。

智能合約被部署在分布式賬本中，完全由代碼定義執行，所有的合約內容數字化，最大限度地減少人為干預。智能合約的使用包括編譯合約、創建合約、部署合約、調用合約、監聽合約（時有時無）、解除合約等6個步驟，共享住宿編譯合約和創建合約一般都是標准化的。

共享住宿的智能合約（包括租房合同、貸款合同等）由房東、平台、租客三方商定，合約規定了各方的權利和義務，合約內容包括費用條款、交易規則和附屬條款［10］。

費用條款包括價格、押金、優惠條件、支付方式等；交易規則規定了付款時間、損壞物品如何賠償、消費者權益受損如何補償等；附屬條款是除費用條款和交易規則之外的其他需要補充的內容。

簽訂後的智能合約通過P2P網路擴散到每個節點中去，待各個節點確認無誤後存入區塊鏈中。當入住結束後，系統會根據合約內容自動執行合約。

假設租客通過共享住宿平台租了一個月的公寓，約定每周付款一次（可用加密貨幣進行支付），付款後，租客將會收到一份按智能合約的代碼規定的數字收據，租客和業主分別使用代表其身份的電子密匙，在房屋租賃合約上簽名，該合約立即生效，並能在區塊鏈上流通。

智能合約會跟蹤租客是否收到了「數字密鑰」，如果租客未在指定日期之前獲得此密鑰，智能合約會自動退款，待租客入住滿一周後，智能合約會自動扣除一周的房租。智能合約的觸發是根據合同中預先設置的條件，條件滿足後自動執行。

智能合約會定期檢查自動機狀態，逐條遍歷每個合約內包含的狀態機、事務以及觸發條件，將條件滿足的事務推送到待驗證的隊列中，等待共識；未滿足觸發條件的事務將繼續存放在區塊鏈上，比如入住後，租客不小心打碎茶杯，租客可以把這一事件上傳到鏈上，智能合約會自動從押金中扣款，如果茶杯帶有感測器，不用租客上傳，會被自動扣款賠償。

事務執行成功後，智能合約自帶的狀態機會判斷所屬合約的狀態，當合約包括的所有事務都按順序執行完畢後，狀態機會將合約的狀態標記為完成，並從最新的區塊中移除該合約。

比如當租客完成退房後，門鎖密碼這一狀態就自動標記為完成，密碼自動失效，租房合約自動失效。在整個合同執行過程中，所有參與者、第三方機構都可以通過區塊鏈查看合同執行情況。智能合約與新一代信息技術聯合使用，運行效果最佳。比如結合VR和AR等前沿技術，可以最大程度地呈現房屋實際情況。

通過GPS定位技術可以實時監測房間物品的位置和狀態，通過人臉識別技術，會自動識別租客身份，驗證信息，若發現身份造假，信息將同步傳到整個網路中。區塊鏈技術記錄信息的不可篡改特性，使得造假者無處遁形。

共享住宿房屋中如果安裝配套物聯網門鎖、智能門禁、智能電表、智能水表、智能空調等智能硬體，當合同生效後，租客會自動收到門鎖密碼，開門後，水表、電表自動工作，退房後，這些設備自動停止工作。物聯網和區塊鏈結合後會在未來產生巨大能量，且能實現跨行業的巨大轉變。

（四）共享住宿信用評價體系設計

現有的一些共享住宿平台內部都建立了統一的評價指標體系和評價標准。採用科學合理的評價體系，對共享住宿參與者的信用等級進行綜合評價；採用明確的評價標示，按「A、B、C、D」或「守信、警示、失信、嚴重失信」等進行分類，並將信用評價結果用於平台運作和管理。應鼓勵共享住宿平台之間的信用評價結果互聯互通，共同監督和維護共享住宿信用。

但是這種評價有個不好的地方就是容易造假，容易刷單，而且也容易被競爭對手惡評。在電商平台交易中，這種現象很難杜絕。

而基於區塊鏈的信用評價可以讓造假失去意義，通過把幣天銷毀引入交易的信用評價，就會得到比較公正的評價結果，而且評價數據上鏈，任何機構和個人都無法修改鏈上數據。同時，區塊鏈的校驗機制獎勵提供正確信息的人，激勵參與者繼續提供正確的信息，處罰提供虛假數據的人，甚至可以將假數據提供者的信用水平下調。對於公正評價的會有獎勵，所以大家都可能會作出公正的評價。

幣天銷毀信用評價的原理區塊鏈中，幣天銷毀等於每筆交易的金額乘以這筆交易的幣在賬上未使用的時間（天數）［11］，在一次信用評價中，銷毀的幣天越多，信用評價的權重就越大。

1.將時間長度引入信用評價中，這樣對於短時間內高頻操作就會從技術上進行限制，而且這種方法比從制度上限制更有效。比如房東為了提高房間的搜索排名和好評率，會邀請親朋好友或者僱傭大量刷單員進行刷單，先讓刷單員支付，然後在從另一個賬戶返還給刷單員，這樣就虛構了多次交易，每次交易都給「好評」，自然而然就提高了信用，也誤導了消費者。

現在如果把一切評價記錄上鏈，刷單員在第一次評價的時候，由於資金在賬戶中的時間比較長，信用評價（幣天銷毀）權重比較高，而在第二次評價的時候，由於和第一次間隔時間比較短，所以信用分就比較低，因為時間是按照「天」計算，同一賬戶一天之內的多次交易只有第一次信用評價有效，後面的就都是0了。

對於惡評也一樣，除第一次有可能有效外，後面的評價也是0了；如果第一次惡評經過多方驗證是錯誤的，最終也會認定為無效。這樣從技術上就解決了刷單和惡評的行為。而且這種行為一經查實，會記錄在區塊鏈中，參與者的信用會受到影響。

2.信用評價結果運用將幣天銷毀引入信用評價中，通過數學的方式賦予交易以成本，使得信用評價結果真實地反映參與者的真實信用。主管部門和共享住宿平台可以根據評價結果牽頭制定共享住宿紅黑名單，並據此展開聯合激勵與懲戒。

首先，建立和規范共享住宿領域守信主體「紅名單」制度，加大對「紅名單」主體推介力度，在公共服務、市場交易、社會管理等方面給予一定便利；鼓勵共享住宿平台對「紅名單」共享住宿參與者在搜索排序、信用積分等方面給予傾斜，強化正面激勵引導；推動金融機構加大對列入「紅名單」共享住宿企業的支持力度。

其次，建立共享住宿領域失信主體「黑名單」制度，加大對「黑名單」企業的監管力度，提高對「黑名單」企業的檢查頻次，依法對「黑名單」企業有關失信人員實施不得擔任企業法定代表人、負責人、董事、監事、高級管理人員等職務，限制經營或融資授信、取消財政補助或政策支持等聯合懲戒措施；支持共享住宿平台按照有關管理規定，對「黑名單」共享住宿參與者實施限制接入、降低信用等級、查封電子賬戶、公開曝光等懲戒措施。

四、結論

本文根據共享住宿中存在的信用問題，引入區塊鏈技術，將房東、平台、租客、監管機構等「連接」起來，實現信息共享、共同記賬，重構社會信任，有望解決「真人、真房、真住」的問題。房屋信息、租房合同等信息上鏈，保證上鏈信息不被篡改和可追溯；智能合約的推廣，可以大幅提高租房效率，而且還可以避免惡意行為對合約正常執行的干擾；幣天銷毀引入信用評價中，從技術上杜絕刷單和惡評，使得評價結果真實有效。

需要指出的是，區塊鏈作為一種新興技術，優勢明顯，潛力巨大，而且已經在各個行業或產業開始布局和應用，但是這並不能說明區塊鏈就很完美。與所有新技術一樣，區塊鏈不可避免地存在漏洞以及面臨法律和制度方面的挑戰。

最明顯的問題就是智能合約是不是法律意義上的合約？是不是合法？還有區塊鏈技術保證了鏈上的信息真實、透明化運作，但是上鏈之前信息的真實性如何保證？這一系列問題只依靠區塊鏈單一技術是解決不了的，還需要物聯網、大數據、人工智慧等技術，以及社會制度的約束。

另外，就目前而言，各行各業真正懂區塊鏈技術的人並不多，在共享住宿領域，相關人員的知識水平有限，對區塊鏈的認識和掌握程度直接影響到共享住宿信用體系的建立。

如何有效地利用區塊鏈技術，用科技增強信任，與實體經濟融合發展，這是區塊鏈應用更健康和更可持續發展的方向。

參考文獻：

［1］國家信息中心網.中國共享住宿發展報告2020［DB/OL］.（2020-07-23）［2020-11-01］.http：//www.sic.gov.cn/News/557/10549.htm.

［2］趙平.哪些監管難題阻礙共享經濟發展［J］.人民論壇，2019（7）：76-77.

［3］姚瑤.中國共享民宿的制度規制路徑探析［J］.行政管理改革，2018（10）：47-51.

［4］李立威.分享經濟中多層信任的構建機制研究：基於Airbn和小豬短租的案例分析［J］.電子政務，2019（2）：96-102.

［5］孫善勇，張玉清.區塊鏈技術［J］.首都師范大學學報（自然科學版），2020（2）：81-84.

［6］高璇.我國共享經濟發展難題及其應對策略研究［J］.中州學刊，2018（9）：31-35.

［7］陽鎮，許英傑.共享經濟背景下的可持續性消費：範式變遷與推進路徑［J］.社會科學，2019（7）：43-54.

［8］牛阮霞，何硯.共享住宿中的信任研究綜述：基於房東、房客的視角［J］.管理現代化，2020（3）：112-117.

［9］PillaiM，AdaviP.IntelligentContractManagement［J］.，2013（1）：1395-1398.

［10］高錫榮，石穎.基於區塊鏈技術的共享經濟信用約束機制研究［J］.徵信，2020（7）：26-32.

［11］長俠，韓鋒，楊濤，等.區塊鏈：從數字貨幣到信用社會［M］.北京：中信出版社，2018，4.

源點註：本文來自於《徵信》，作者：戴明鋒 商務部、韓家平 國際貿易經濟合作研究院。

作者丨戴明鋒、韓家平

排版丨許淼

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② 雄安新區：支持國有住房租賃企業拓展租賃業務

6月13日，財經網從中國雄安官網了解到，《關於雄安新區住房租賃市場健康發展和規范管理的指導意見（試行）》（以下簡稱《意見》）近日發布。

《意見》指出，多形式發展住房租賃企業。發揮國企的引領和帶動作用，支持國有住房租賃企業拓展租賃業務。支持北京專業化、機構化住房租賃企業疏解到新區發展。

同時，多渠道增加租賃住房供給。有序推進租賃住房開發建設，鼓勵各類市場主體通過集中建設、配建、改建等方式提供租賃房源，引導規范個人、企事業單位閑置住房對外出租，形成多主體供給格局，切實增加租賃住房供給。

《意見》提出，加大住房租賃金融支持力度。鼓勵金融機構為住房租賃企業在房源籌集、裝飾裝修、運營管理等方面提供金融支持，鼓勵符合條件的機構或企業通過多種形式開展住房租賃資產證券化業務。

《意見》還談到，實施住房公積金支持住房租賃。承租人憑備案合同可提取住房公積金用於支付住房租賃租金。住房公積金提取額在規定的最高限額基礎上再提高30%，提取總額不得超過實際房租支出。

以下是《意見》全文：

關於雄安新區住房租賃市場健康發展和規范管理的指導意見（試行）

為促進雄安新區住房租賃市場健康發展，構建產城融合、職住平衡、租購並舉、房住不炒的住房制度，建立「一網統管、一網通辦」的管理服務機制，培育住房租賃市場，保護各方主體合法權益，滿足北京非首都功能疏解轉移人員和新區各類人員住房租賃需求，根據《房地產經紀管理辦法》《河北雄安新區條例》《河北省租賃房屋治安管理條例》等法律法規，按照《中共中央 國務院關於支持河北雄安新區全面深化改革和擴大開放的指導意見》《河北雄安新區承接北京非首都功能疏解住房保障辦法》有關規定，在嚴格執行租賃住房開發、建設、使用、管理等各項規定的前提下，制定本意見。

一、積極培育住房租賃市場主體

（一）培育發展住房租賃市場。鼓勵雄安新區和北京疏解的國有企事業單位、房地產開發企業、房地產中介機構、物業服務企業拓展住房租賃業務，引導社會機構參與住房租賃市場，有效增加市場供給主體。支持房地產開發企業創新經營方式，從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變，鼓勵房地產開發企業將持有的租賃房源向社會出租。支持房地產開發企業與住房租賃企業合作，建立開發與租賃一體化的運作模式。充分發揮市場機製作用，形成競爭有序、公平合理的租賃住房市場。

（二）多形式發展住房租賃企業。發揮國企的引領和帶動作用，支持國有住房租賃企業拓展租賃業務。支持北京專業化、機構化住房租賃企業疏解到新區發展。

（三）多渠道增加租賃住房供給。有序推進租賃住房開發建設，鼓勵各類市場主體通過集中建設、配建、改建等方式提供租賃房源，引導規范個人、企事業單位閑置住房對外出租，形成多主體供給格局，切實增加租賃住房供給。

（四）提高租賃住房供給組織化程度。允許個人和單位按照市場化原則出租閑置住房，鼓勵個人將閑置住房委託專業化住房租賃企業統一管理、運營。支持住房租賃企業以長租、受託管理等方式籌集房源，穩定租賃關系和租金水平，為出租人提供長期可持續租金收益。

（五）提高租賃住房供給質量。鼓勵住房租賃企業結合新區智能城市理念，在住房租賃活動中推廣應用智能家居。鼓勵住房租賃企業按照疏解轉移人員、引進人才等不同群體的住房租賃需求，提高服務管理水平，提供結構合理、質價相符的租賃服務。

二、完善住房租賃支持政策

（六）認真落實稅收優惠政策。對依法登記備案的住房租賃企業，按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關於完善住房租賃有關稅收政策的公告》（2021年第24號）和《河北省住房和城鄉建設廳 河北省財政廳 國家稅務總局河北省稅務局關於明確河北省專業化規模化住房租賃企業標準的通知》（冀建房市〔2021〕13號）有關規定，認真落實相關稅收優惠政策。

（七）加大住房租賃金融支持力度。鼓勵金融機構為住房租賃企業在房源籌集、裝飾裝修、運營管理等方面提供金融支持，鼓勵符合條件的機構或企業通過多種形式開展住房租賃資產證券化業務。

（八）實施住房公積金支持住房租賃。承租人憑備案合同可提取住房公積金用於支付住房租賃租金。住房公積金提取額在規定的最高限額基礎上再提高30%，提取總額不得超過實際房租支出。

三、嚴格規范住房租賃全流程服務

（九）建立投用住房租賃信息化服務平台。建立集市場主體備案、房源發布、信息展示、交易撮合、網簽備案、租賃價格監測、信息整合、資源共享等業務功能於一體的住房租賃信息化服務平台。通過平台簡化辦事流程，實現相關業務網上辦、掌上辦、一鍵辦。鼓勵水、電、氣、暖、網等公共事業和服務企業與平台進行對接，為承租人提供便捷生活服務。

（十）住房租賃交易信息平台間互聯互通。將政府持有的租賃房源、企業運營的租賃房源和個人租賃房源納入平台，統一管理。新區住房租賃信息化服務平台與住房租賃企業（機構）自有平台以及第三方網路平台實時同步租賃房源基本信息及發布、下架、簽約等狀態，實現各平台之間租賃交易信息的互聯共享。

（十一）強化合同備案信息在公共服務領域應用。住房租賃交易均需在住房租賃信息化服務平台備案，藉助新區「一中心四平台」、區塊鏈等平台的賦能，實現政務信息共識互認。備案信息作為承租人合法穩定住所的證明，可按新區有關政策申領居住證、辦理積分落戶，以及享有教育、醫療、就業等基本公共服務。

（十二）發揮租賃價格指導作用。新區住房管理部門根據租賃住房市場需求和參考相關同類地區適時公布租房指導價格，以及上下浮動幅度。充分利用住房租賃信息化服務平台租賃價格監測功能，對歷史成交價格、掛牌價格進行動態發布，並按住房區位、類型、戶型等進行分類，供出租人、承租人、住房租賃企業（機構）參考，引導租金價格保持在合理區間。

四、嚴格監管住房租賃行為

（十三）實行市場主體登記備案管理。在新區范圍內從事住房租賃活動的住房租賃企業、經紀機構、網路信息平台，應當依法辦理市場主體登記。住房租賃企業（機構）開展業務前，應當向新區住房管理部門備案、提交開業報告。對違規開展住房租賃業務的機構，依法限期整改或予以取締。

（十四）規范房源發布與核驗管理。新區范圍內的租賃房源實行人員、住房信息「雙核驗」，房源信息發布前，須完成出租人身份、房屋所有權及房屋狀態的真實性核驗。核驗通過並在新區住房租賃信息化服務平台取得唯一房源核驗碼後，方可在租賃信息化服務平台、住房租賃企業平台、第三方網路平台發布。

新區住房管理部門依託住房租賃信息化服務平台，根據房屋交易合同網簽、不動產登記等共享政務信息，對擬發布房源進行系統核驗，核驗通過後自動生成房屋核驗碼。對住房信息不夠明晰、系統無法自動核驗的租賃房源，平台提供人工核驗通道，由住房租賃企業、經紀機構或出租人提供證明材料，核驗通過後生成房源核驗碼。新區住房管理部門對房源核驗情況進行復驗或抽查。

（十五）實行合同網簽備案。租賃雙方達成住房租賃交易時，應當在住房租賃信息化服務平台辦理租賃合同網簽備案，備案信息實時同步至公安、公服、稅務等相關部門。備案信息可作為承租人享受新區各類公共服務功能的憑證。房源未經平台核驗的住房租賃合同，應在合同網簽備案時進行補充核驗。

通過新區住房租賃信息化服務平台完成住房租賃交易，系統自動生成電子合同，即簽即備案；通過租賃企業平台、第三方網路平台簽訂的合同，實時同步至住房租賃信息化服務平台備案；線下簽訂的租賃合同，應補充房源核驗、租賃合同等材料後完成網上備案。

租賃雙方自行成交的，出租人是網簽備案責任主體；住房租賃企業出租住房的，住房租賃企業是網簽備案責任主體；經紀機構促成交易的，經紀機構和出租主體是網簽備案責任主體。同時，為雙方租賃合同和承租人及其共同居住人員信息實名登記，並由新區住房管理部門與居住社區和所在公安派出所互聯互通。

（十六）嚴格規范經營服務行為。住房租賃企業支付給房屋權利人的租金原則上不得高於收取承租人的租金，住房租賃企業單次收取租金的周期原則上應與支付房屋權利人租金時限相一致，一般不超過半年，具體由租賃雙方協商，依據合同約定。防範「高進低出」「長收短付」等模式產生的經營風險。

（十七）保護租賃雙方合法權益。住房租賃企業和個人應當使用新區住房管理部門統一的合同示範文本，明確租賃雙方權利、責任、義務和爭議處理方式，保障租賃雙方合法權益。

住房租賃企業（機構）或承租人改造、裝修房屋應取得產權人書面同意，租賃期間應保持房屋及其配套設施完好。住房租賃合同的解除及租金調整，應當按照合同約定和相關法律規定執行。住房租賃合同期限內，住房所有權發生變動的，不影響住房租賃合同效力，也可以雙方協商一致調整變更。

（十八）防範租賃金融風險。住房租賃企業要審慎開展住房租賃消費貸款業務。承租人確需貸款的，應當由金融機構與承租人簽訂貸款合同，住房租金貸款期限不得超過住房租賃合同期限。住房租賃企業不得變相開展金融業務，不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。

（十九）保護信息安全。住房租賃活動中的信息受法律保護，各參與主體應嚴格保密，對違反國家安全規定、保密規定等行為依法依規處理。

五、健全住房租賃市場管理機制

（二十）認真落實政府主體責任。新區住房租賃管理工作在新區管委會領導下進行，各縣人民政府落實主體責任，統籌做好市場管理、矛盾糾紛調處、行政執法相關工作。街道和社區加強對居民住房租賃的指導服務，結合社區黨建聯建工作，深化調解組織建設，完善排查調處機制，預防化解住房租賃糾紛；協助居民做好信息採集、核驗發布、網簽備案等工作。

（二十一）嚴格行業監管職責。新區住房管理部門是住房租賃管理工作的行業主管部門，負責對住房租賃管理工作進行指導、管理、服務、監督，牽頭落實住房租賃管理制度。市場准入部門負責市場主體登記管理。市場監管部門負責依法查處虛假廣告、哄抬租金等違法違規行為，嚴厲打擊實施壟斷協議和濫用市場支配地位行為。公安部門負責租賃房屋治安管理工作，督促當事人依法報送租賃房屋居住人口和治安管理相關信息，對租賃房屋進行治安檢查，建立租賃房屋治安狀況通報制度，打擊查處隱匿在租賃房屋中的違法犯罪行為。網信部門負責對違法發布虛假信息的網路信息平台依法採取處置措施。

（二十二）健全租賃信用體系。按照《國務院辦公廳關於進一步完善失信約束制度構建誠信建設長效機制的指導意見》（國辦發〔2020〕49號）有關要求，完善新區住房租賃企業（機構）和從業人員信用管理制度，規范住房租賃行為，促進住房租賃市場健康發展。

③ 智能合約將如何應用在租房領域

智能合約的特性在於允許在沒有第三方的情況下進行可信交易，同時這些交易可追蹤且不可逆轉。在租房領域，居住星球基於區塊鏈智能合約打造，其最重要的切入點就在於智能門鎖——伊鏈鎖，它是用來在做區塊鏈確權以及房屋確權的手段。伊鏈鎖將會運用區塊鏈技術，不僅可以存儲租房信息，並使用目前市場上稀有的人臉識別、刷身份證等確權技術，免去租房過程當中的種種麻煩，而且還將實現房契等信息的記錄上鏈，打造一個完善的信用平台。例如，當租客租房時，通過此平台，可免去與房東見面的尷尬，租客的身份、面部等信息會隨著房屋合同被記錄上鏈，租客隨時可以拎包入住；而當租約到期後，區塊鏈上的租客信息又可及時被刪除，門鎖也將不會被再次打開。同時，此次租房後雙方的評價也將會被記錄上鏈，租客和房東的信用評級便隨時可查。

④ 什麼是區塊鏈最早的一個應用

第一個應用是比特幣，比特幣是區塊鏈技術第一個應用，也是目前為止最成功的應用。區塊鏈是信息技術領域的一個術語。 本質上，它是一個共享資料庫。 其中存儲的數據或信息具有「不可偽造」、「全程可追溯」、「可追溯」、「公開透明」、「集體維護」等特點。 基於這些特點，區塊鏈技術奠定了堅實的「信任」基礎，創造了可靠的「合作」機制，具有廣闊的應用前景。
1、區塊鏈本身也是一種互聯網協議，所以它的基礎是數據。如果一個場景中沒有結構化數據，或者數據結構的成本很高，就要考慮是否適合區塊鏈項目。所謂的精準扶貧區塊鏈項目有好幾個，包括從種子到餐桌的供應鏈溯源，化肥檢測等，數據是怎麼錄入的？靠人一一測試進入嗎？您是否跟蹤埋在土地中的探測器的肥料量？
2. 現有場景下確認信息真實性的需求強烈，成本高還是低。區塊鏈本質上是一個價值網路，即數據權利確認或真實性確認。那麼，在要應用的場景中是否有很強的真實性確認要求就成為一個必要的因素。例如，對於一個學習鏈項目，通過區塊鏈追蹤學生評價和班級情況。是否有必要使用區塊鏈來解決這些數據的真實性？教育市場的口碑傳播是區塊鏈更高效還是微信更方便？需要讓別人知道我對老師評價的真實性嗎？現有場景下是否有很強的共識需求，通過分布式節點記錄？區塊鏈通過分布式賬本記錄信息並在全網廣播，在保證數據統一的情況下實現大規模全網共識。那麼，很多項目是否有必要採用大規模共識？沒有必要的全網共識。是炒作還是金錢？有不同的意見。
3、一個被稱為全日本團隊但只有中文版白皮書的項目聲稱通過區塊鏈在日本租房和購買房屋，這是按照份額進行的，參考ABS模式。它聲稱通過代幣實現房屋銷售和租金共享。代幣的數量是確定的，但是以後的房子會越來越多，租金也會越來越高，所以會越來越值錢。說白了，就是一個股權眾籌項目。
4、應用場景中是否有網路效應，是否符合雙邊市場模式，如下網路效應或雙邊市場模型理論是指一個項目能否隨著用戶的不斷增加，對整體項目的提升起到積極的作用。該項目的核心價值是用戶自身的網路連接。區塊鏈本身是一種網路協議。當然，如果沒有網路效應，那就是胡說八道。一個真實的例子是電子商務平台。平台上的消費者越多，商家就會越多。雙方模式持續推動和推動電子商務平台良性發展，而電商則通過支付寶等支付方式管理平台雙方，維持網路的正常運行。

⑤ 什麼是鏈改引導鏈改解決方案新趨勢

其實，區塊鏈的工作原理是分布式數據存儲、點對點傳輸、共識機制、加密演算法等計算機技術的新型組合應用模式，用到的是智能的、公開的、可溯源的、和不可更改的合約技術，鏈改技術開發解決的是信任問題，使人們對於互聯網之下的應用能夠建立更加直接的信任。因為在傳統經濟活動中，信任來源主要是從權威、契約等方面來維持，但這種僅依靠對人或者組織的信任，是具有風險性的，甚至不可避免的會產生失信的情況，導致合作雙方受到嚴重影響。當前，區塊鏈是日後發展規劃的重點方向，總書記在中央政治局第十八次集體學習提到區塊鏈之後，這個詞就成了全民熱話。無論是隔壁桌的的大爺大媽，還是地鐵上的上班族，甚至連00後都在談論區塊鏈。而比鏈科技提出的「鏈改」計劃正是與政策理念不謀而合，相輔相成，著重幫助國內中小企業在萎靡的市場環境中過渡出來，打造數字化市場、合約交易系統，減少企業運營成本及市場風險，逐漸實現企業利潤化。

一、在商業模式上，打通企業內部(股東、員工)與企業外部(渠道、使用者)，使之成為利益共同體，打造出一個不缺資金、不缺客戶、不缺員工的趨於完美的組織和生態;

二、在技術層面上，打造信任的機制，讓協同協作成本為零的技術基礎得以實施;

三、在金融層面上，依託可信的基礎去中介化，實現使用價值零成本的快速流動;

四、在經濟上，可以打通各個價值孤島，從而形成價值生態。引進區塊鏈技術構建「智慧＋信用」的城市服務平台，區塊鏈技術運用到租房領域。區塊鏈作為新興行業，改變了傳統互聯網的中心控制模式。自區塊鏈發展至今，區塊鏈已經逐漸從技術研究轉向應用探索，區塊鏈技術對於帶動地區數字化轉型，推動經濟高質量發展具有重要作用。

事實上，在這方面比鏈科技已經成為先行者，找到了典型的落地場景，利用區塊鏈技術對傳統領域進行升級改造。比鏈科技運用區塊鏈技術的優勢，已經在供應鏈管理、資產管理、電商、農產品(食品)溯源、電子簽章、電子發票、網游平台、溯源等領域推出了切實可行的解決方案，通過依託區塊鏈技術對企業進行數字化與通證化改造，提升了企業的生產效率以及管理效率，全面助力傳統企業落地區塊鏈。

那區塊鏈對我們普通人來說，到底有什麼關系呢？

未來，我們可以在區塊鏈系統上記錄身份信息。這樣就不必擔心身份盜用，同時還能保證你的身份信息是完全正確的，再也不用遭遇證明「我媽是我媽」的尷尬了。

並且，我們的醫療信息也可以放到區塊鏈上，每家醫院都可以看到你的入診信息，不用浪費多餘的時間和費用去重復看病。有了區塊鏈之後，食品安全也能得到保障。一袋大米從播種施肥、種植地風向降雨、負責人監管等情況被清楚地記錄在區塊鏈上，由於區塊鏈不可篡改的屬性，可以保證大米的來源是真實可靠的，徹底杜絕變質、轉基因大米的食用。

還有關於版權的問題，版權信息一旦被記錄到區塊鏈上，則不能被任意篡改和盜用。

除此之外，區塊鏈在教育、保險、租房等等各個領域都能派上大用場。區塊鏈作為一項新技術，依然處於發展早期階段，並且存在某些惡意抹黑和借機炒作行為。所以，當我們在了解這項技術的同時，也要避免聽信謠言，陷入騙局。理性學習新知識，從我做起。

⑥ 居住星球號稱採用區塊鏈技術來打造租房平台，是否有可能實現

居住星球基於區塊鏈共識機制+IOT技術，打造以「租房」為核心的社區平台，無論是房東還是房客，以及社區中所有提供服務的參與者，都成為社區共建者。在社區中，成員基於在社區中產生的價值，獲得收益。
初期，居住星球團隊將平台中扮演「管理者」和「仲裁者」的雙重角色，隨著社區建設的不斷完善，管理者、仲裁者的角色，將交由社區選舉的理事會來擔當。居住星球解決了以下問題：
1.智能門鎖代替了傳統的中介帶看房模式，並可與房屋綁定，對後繼一系列租住行為進行管理。同時，作為所有權挖礦的手段，可為所有者帶來長期受益。
2.區塊鏈IOT平台，提供標准DAPI介面，可將更多智能家居設備接入上鏈,為每個智能設備做唯一標識。
3.基於智能鎖的身份認證平台，解決安全問題。
4.開源且不可篡改的智能合約使平台上所有契約和交易行為受到居住星球的監督與保護。
5.PMS服務，為房東提供專業的房屋管理服務。
6.裝修、保潔、維修等更多專業服務，均以節點服務商的形式接入社區平台，服務質量由社區共建者共同監督保障。最終為社區提供更好的生活服務。
最終，居住星球平台，不僅為房東、房客提供房屋租賃服務，也可以為業主及購房人提供房屋買賣服務。基於區塊鏈共識機制的房屋社區平台，使得不合理中介費、押金逐漸消亡，打造人人都自覺維護社區體系和經濟體系。

⑦ 區塊鏈的特點有哪些

區塊鏈的技術特點主要有五個，分別是：去中心化、信息不可篡改、公開透明、集體維護性、可靠資料庫。可以在很多幾方面，舉個例子來講吧，比如租房中介，以前中介掌握著房源的信息、也掌握著租客的信息，而且有些黑心中介還會隨意更改信息，就為了能中間賺取更多的中介費。而如果搭建一條區塊鏈應用在租房領域，那麼房源的信息由房東填寫，租客的信息由租客填寫，注意，信息一旦填寫就不可以被二次更改了。那麼這就相當於把中介這個中心去除了。當然，我們只是簡單的講，其實部署這樣一條區塊鏈也是非常復雜的。