去樓盤營銷中心踩盤主要注意

A. 教你如何踩盤——競爭樓盤信息如何獲取

我想很多人都有踩盤的經歷，踩盤是良心和自尊心雙重考驗的事情，每次踩盤感受可能都不同，同行去看同行的盤子，說白了就是為了搜集情報和增長見識。但是被搜集的人就說了，我憑什麼讓你知道我的方法或者手段（雖然這些東西沒有多少創新，但是還是人家的勞動成果），這種想法也是無可厚非的。但是行業要發展，個人要進步，沒有交流怎麼辦，我想去踩盤也是一種交流。作為地產策劃人，跑盤是必修課，尤其是有規模實力的地產中介公司對此要求尤為嚴格。代理公司到異地代理項目，項目負責人都會和銷售人員一起踩盤，其實在前期作業的時候該得到的各個樓盤情況大都掌握，為什麼還還要踩呢？原因無他，只是想了解各樓盤的銷售實力。同時也想讓我的銷售人員向同行學習， 所謂的情報其實就是信息經過收集、整理、加工、分析、升華的產物，在這里收集的工作其實可以使用很多不同的方法來實現，有的時候公開的信息經過加工之後形成的情報比詢問出來的信息准確和有效的多。同時在收集的時候，必須帶著目的去收集。 2、明確踩盤人、踩盤方向和踩盤的最佳時間 地產圈裡踩盤最多的可能就是市調部/市場部的人，其它的諸如策劃部、銷售部、公司老總等人則相對較少，也就說目的決定踩盤人的人選，不可把全部的工作都委託給市調組成員。 很多時候市調的人對踩盤的方向很迷茫，有些資料完全可以不通過售樓處獲得。要是僅僅是為了收集樓盤建設數據和查看工程進度去的，你只需要索要資料和去工地實際的轉一圈既可以。如果要了解售樓的進度以及售樓部人員的素質，那就應該和售樓人員進行交流，當然這種交流可以是公開的，也可以是隱蔽的，這里有兩個原則，一是根據情況選擇公開和隱蔽；另一個就是需要個人素質在起作用，不要刺探一些不應問得問題，僅問常規性的問題，信息變成情報不是在收集階段，而應是在大量信息被整理、分析之後得出。 到售樓處有幾個時間段要避開：一是上午9點以前不要去,因為此時大多很多銷售人員要打掃衛生和開每天的清晨例會；二是中午午休和就餐的時間不要去，這個時間段銷售人員最疲憊狀態全無，此時去無異於找臉色看；三是下午5：30點以後不要去，這個時間段銷售要麼填寫當天各種的分析報表，要麼這時就要開始培訓或者開每天情況分析例會。只要避開上述三個時間段，在銷售人員清閑的時間,不和人家接待客戶的主要時間沖突的情況下,你就會了解很多情況。 3.1、假扮客戶 踩盤人假扮客戶大都出於這樣一種假設：我把自己當成一個准客戶，即使接待員看出你是踩盤的，只要你不說，他總是會抱有一絲的幻想，你表明了身份，他就什麼幻想也沒了！其實搞的大家都跟FBI是的很可悲，這樣做通常傷害最大的是銷售人員，大家都知道實行傭金制的公司一般實行的是輪流接待客戶制，一輪過當天可能就再也沒有機會接待客戶了。一般來說假扮客戶最好是一男一女扮情侶或者夫妻，這樣二人既可以相互配合又能夠不引起很多事故。 3.2、直接標明同行的身份 一般情況下我們明示身份，在深圳等房地產發展比較成熟的區域大多情況下還是能得到優待的，同行之間的理解和幫助多過了猜疑和不滿，但是總有那麼幾次意外；而在房地產發展欠發達地區，多數跑盤人都會有不被同行善待的記憶。當然了亮身份也有例外情況比如：你在被踩盤的項目有熟人，又不便於打招呼，你就可以找個借口以閑聊或學習的口吻了解情況（比如我認識某代理公司的老總，因為某事需要到其項目踩盤，對於這種小事其實時沒有必要和老總打招呼的，因此就可以用閑聊的方式去獲得一些資料）。另外一種情況就是你是管理層的或者決策層的，你可以直接找被踩盤的案場銷售經理，講明來意。同行進行信息溝通，你需要信息時也可找我，做到雙贏，皆大歡喜。沒有永遠的敵人，只有永遠的利益。 通常在你表明了身份之後會有兩種情況，一是銷售人員把你當成准客戶接待，二是消極接待甚至拒絕接待。當銷售人員把你當作準客戶接待我就不多講了，這里主要講一下被踩的樓盤銷售人員消極接待甚至拒絕接待的情況。一般銷售人員會說：這不太好說，這不方便說，那個保密，非常讓人真生氣，（心理暗想：非要裝做買房的顧客，把你騙來騙去，浪費你的感情才高興！我既然來踩盤，那就說明這是個任務，是任務就必須完成！），因此踩盤人死纏爛打也是無奈之舉，某公司的一位副總在談這件事的時候說，我在如果想要在那個售樓部拍一個東西，我會天天去，第一次不行我再去，第二次不行，我還去，.直到拍到為止，他們要忙著賣樓，我就不信會有人整天陪著我！ 在這種情況下不排除銷售人員有內部規定，我想最根本的就是踩盤人和她沒有直接的利益關系，當然也不排除踩盤的也太多了的情況。 3.3、踩盤一定要准備好相應的設備和交通工具 很多管理層已經認識到了解競爭對手信息對自己項目的重要性，因此為了獲得足夠份量的信息，對市調人員進行了全方位的武裝，為了防止和銷售人員經過長時間的交流後無法記住全部的信息，就配備微型錄音筆；為了便於存儲有價值的圖片資料和不能筆錄的資料，就配備了帶有大容量攝像功能的手機（如果要記錄樓盤的工地現場狀況和樓盤實景，可以攜帶微型數碼相機，記住是微型的不是大型的數碼相機）；為了便於攜帶很多資料一定要帶個可以把你要收集的資料全放進去的手提袋或者夾包，切不可拿著很多的樓書四處亂竄；如果你要調研高檔樓盤盡量不要做公交車去，也不要穿著幾十元的廉價服裝，最好公司派專職司機拉市調人員去踩盤。如此不一而足，說道底就是你盡量把自己和你要去踩盤的客戶身份特徵、消費習慣、言談舉止相吻合。 4、踩盤一定要端正心態 房地產行業特殊原因致使諸多邊緣從業人過於感性與自我，要求都能不以物喜，不以己悲實在太難，多換位多包容，一定會有意想不到的回報，古人雲退一步海闊天空！要相信信念的力量，不要還沒踩盤之前，就幻想著銷售人員的冷眼或態度的惡劣，那樣得到的結果往往是你相信的結果，在做每件事情的時候，如果你能換個角度，朝好的方向去想，所得到的結果往往事倍功半，有的時候去某個項目踩盤會發現其它公司的踩盤者也在，都認識發生碰車狀況，弄的踩盤的都很不好意思，想想售樓中心的銷售人員一天得接待多少我們這樣的啊，再不善待同行，可說不過去了。 第二部分：售樓處銷售人員的行為准則 1、銷售人員的要有善待同行的理念 1.1、多個朋友多條路，本是同根生，相煎何太急。 就一個城市而言，地產人的圈子實在不大，大家都是打工一族，四處漂著總存在更換公司的可能，若在踩盤過程中能結識新的朋友，何嘗不是個人社會專業資源的延展。現在得市場信息是流通網路，不從這里得到，也會從別得地方得到，用遮掩不友善得態度對待對方，結果只能使自己職業生涯道路越走越狹隘！何況在成熟的市場上，根本就沒有什麼秘密可言很多信息是公開的，就算你了解到，又能怎樣？人家先你一步，速度很重要。因此在崗前培訓的時候管理層就要灌輸給銷售人員損人不利己的事最好別干思想。 1.2、接待踩盤者對銷售新手來說事個難得的鍛煉自己的機會。 專業的銷售人員並不怕競爭對手來踩盤,反而希望大家互相了解,進行信息交流,因為來踩盤的人都是業內人士，其實一個樓盤的好與壞，業內人士的評價很重要。剛入行不久銷售人員,應該喜歡接待踩盤的才對,因為你會覺得他們懂得多,問的也專業,能讓你的能力很快的提高!通常來說作為一個新手,能把一個踩盤的應付下來,就象徵著你出師了! 1.3、友好一些 對於踩盤者的熱情更可以反映出本樓盤的自信，我就是最好的！

B. 去踩盤前准備些什麼呢

踩盤前：一般包括設備方面和內容方面的准備。
1.設備的話：必備的相機和拍攝工具，為你要踩的樓盤准備硬體條件，大致規劃下你要拍攝的項目。
2.內容的話：對所要踩的樓盤做基本信息的熟悉，樓盤區域位置價值、樓盤戶型、樓盤價格、周邊樓盤比較、樓盤項目規劃、樓盤工程進度等等

C. 新樓盤踩盤需要了解哪些

房地產踩盤，主要是了解人口需要，資源，熟悉周圍樓盤、商圈及生活配套，了解每個樓盤的位置、戶型、配套，還有公攤、容積率、小區自身公共設施、物業費、價格、優惠等。

D. 我是一個剛入行跑樓盤業務員，現在去踩盤，怎麼才能問到他們的策劃經理或總監的一些信息呢，

你做新房項目部的？如果是的那應該別人不會這樣啊。但是不管怎麼樣，你可以先和銷售人員混熟，找一些能讓他們認同的話題，之後在隨意的問你需要了解的東西。

E. 如何踩盤

踩盤一定要准備好相應的設備和交通工具。很多管理層已經認識到了解競爭對手信息對自己項目的重要性，因此為了獲得足夠份量的信息，對市調人員進行了全方位的武裝，為了防止和銷售人員經過長時間的交流後無法記住全部的信息，就配備微型錄音筆；

為了便於存儲有價值的圖片資料和不能筆錄的資料，就配備了帶有大容量攝像功能的手機（如果要記錄樓盤的工地現場狀況和樓盤實景，可以攜帶微型數碼相機，記住是微型的不是大型的數碼相機）；

為了便於攜帶很多資料一定要帶個可以把你要收集的資料全放進去的手提袋或者夾包，切不可拿著很多的樓書四處「亂竄」說道底就是盡量把自己和你要去踩盤的客戶身份特徵、消費習慣、言談舉止相吻合。

踩盤一定要端正心態，房地產行業特殊原因致使諸多邊緣從業人過於感性與自我，要求都能「不以物喜，不以己悲」實在太難，多換位多包容，一定會有意想不到的回報，古人雲「退一步海闊天空！」

拓展資料

對各種環境的感性認識

1、踩盤不能只在售樓部和項目裡面打轉，關鍵是感受到一些數據不能表達的東西。這就需要你不僅僅只局限於在售樓部和售樓員交談，你還要到項目周邊走一走，看一看，體會一下氛圍。

「衣食住行」與大家的生活密切相關，一個區域，各個階層、年齡、文化的人對樓市的看法都不一樣，所以一定要注意關注一些關繫到生活方面的東西，比如經濟、文化、真實交通、目前配套、居住氛圍等。

2、對營銷方面的感受

對於在售樓盤來說，有關它的營銷方面的信息也是很重要的，比如銷售人員的素質、銷售案場的包裝、樣板間的設置等。這些方面主要通過觀察和交談來了解，必要時要仔細拍幾張照片。

3、對產品細節的關注

產品細節方麵包括工程進度、建築及園林風格、商業部分、內部配套等，這就需要你想辦法到小區內部去對這些有關產品觀察和感受，注意和其它同區域樓盤作個對比，必要時候也要拍照。

4、客戶需求調查

客戶調查在市場調查中本來就是難度最大的一項內容，踩盤中的客戶調查只是龐大的客戶研究中很小的一部分。

F. 新樓盤踩盤需要了解那些

你好，如果你是自己買房需要了解的話，你需要到售樓處了解樓盤的區位、交通、配套、樓盤在售樓棟、戶型、公攤、容積率、小區自身公共設施、物業費、價格、優惠等。

G. 關於房地產踩盤，怎樣踩盤

多家對比

H. 房地產踩盤要注意些什麼

房地產踩盤的注意事項：

1、周邊配套；銀行，醫院，超市，學校等。

2、交通情況，公交站在哪裡，輕軌等。

3、該樓盤名稱，附近標志性建築，畫下樓盤地圖。

4、該樓盤有幾棟，幾層，幾個電梯，有車庫沒有，車位幾個，停車費好多錢，物管在哪裡，物管費多少錢等。

5、該小區情況，樓棟分布圖，小區配套，游泳池，體育設施，小區幾個出入口等。

I. 跑樓盤都需要了解什麼，具體點。

看你是買房還是踩盤，如果是買房的話首先看看樓盤的聲譽，規模，去售樓部看看它的銷售情況，至於別的就不用那麼多了。如果踩盤的話，就要理解它的綠化率，公攤，佔地面積，物業費，銷售率，價格，層差價格，戶數等等，但是這個東西需要自己委婉的問，不要直接去問，那樣同行一看就知道你是踩盤的，我就給你說這些。