工程采購合約規劃要怎麼編制
A. 房地產開發商在建設過程中要簽哪些合同，即合約規劃清單，謝謝！
一、建設工程結算糾紛的法律適用及審判參考
建設工程領域的法律法規比較繁雜，其中重要的基本法律有三部，即建築法、招標投標法及合同法。若將建設工程領域的法律法規視作一部法典，那麼這三部基本法律可稱作「總則」及二部「分則」。其中，建築法雖因制訂時間較早內容較為原則，但已確立建築業的基本法律制度；招標投標法主要從市場管理的角度規定具體的招投標規則及法律責任，排除不正當競爭，違反招標投標法將導致建設工程施工合同無效，同時備案合同與實際簽訂的合同矛盾的以備案合同為准；合同法將建築工程合同作為有名合同單列一章予以規定，確立了建築工程價款優先受償權。最高人民法院《關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（下稱司法解釋）對「黑白合同」、「墊資」等問題做出了規定，亦是審判此類案件的重要依據。
此外，需要關注的是《建設工程施工發包和承包計價管理辦法》、《建設工程工程量清單計價規范》、《建設工程價款結算暫行辦法》，這三部規定確立了採用工程量清單計價的模式。在我國，建設工程的傳統計價方法是概預算定額加增減賬，國際上通行的工程計價方式則是工程量清單，前者的特點是：定額具有法令性，經發布執行的預算定額，各地區、各部門都不得因自己的特點對預算定額進行任意修改和換算，各企業均須遵循。但在市場實踐中，發承包人往往離開定額定價進行議價，議價最典型的方式就是工程量清單方式。司法實踐中工程量清單作為招投標文件的核心內容，是建設工程施工合同不可分割的部分，即使工程結算時對工程量進行變更調整，也是在清單原有工程量的基礎上進行增減。
二、建設工程施工合同的法律效力
根據司法解釋的規定，即使施工合同無效，但工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。施工合同是否有效直接關系違約責任約定等合同條款的效力，因此，審理建設工程結算糾紛必須首先確定建設工程施工合同的法律效力。司法解釋列舉了建設工程施工合同無效的情形，是認定建設工程施工合同效力的依據，這在審理建設工程糾紛中具有重要意義。
此外，還有其他諸多法律規定及行政管理性規定。鑒於此，筆者認為，必須嚴格從是否違反法律、行政法規的強制性規定來判斷合同效力，不能僅僅因為違反某一行政管理性規定，就認定施工合同無效。同時，在合同效力能夠補正的情況下，應給予補正機會。
根據司法實踐，以下施工合同雖存在瑕疵，但可被認定為有效合同或根據補正情況被認定為有效合同：發包人與承包人簽訂無取得土地使用權證、無取得建設工程規劃許可證、無辦理報建手續的「三無」施工合同應確認無效，但在審理期間已補辦手續的，應確認合同有效；違反《建設工程規劃許可證》的規定，超規模建設所簽訂的合同，經批准可補辦手續，且無違反其他法律規定的，應確認合同有效；發包人經審查被批准用地,並已取得《建設用地規劃許可證》,只是用地手續尚未辦理而未能取得土地使用權證的,不宜將因發包人的用地手續在形式上存在欠缺而認定所簽訂的建設施工合同無效；承包人跨省區或跨市承攬建設工程,但未辦理外來施工企業承包工程許可手續而訂立的建設工程施工合同,應責令承包人補辦有關手續,並由有關行政部門按規定處理,而不應據此認定合同無效；具備法人資格的承包人的內部分支機構,在其營業執照的經營范圍內對外簽訂的建設工程合同,應視為承包人對其行為已授權,其簽訂的合同有效,並應以該承包人的建築資質等級結算工程款；施工許可證應屬於管理性規范，並非影響合同效力性的規范，如果領取施工許可證時，施工合同已經簽訂，則是否取得施工許可證不影響合同的效力。
三、建設工程造價的具體審理確定
（一）建設工程合同計價模式的正確分類
建設工程合同計價模式的正確分類應為總價合同與單價合同兩種類型。總價合同是指在施工合同中由雙方經事先計算，預先確定完成一個建設工程的總價，承包單位據此完成該工程全部施工內容的一種合同。如無設計變更、現場簽證單的發生，則工程量固定不變，合同總價維持不變。反之，在原有合同總價上做增減賬，得到結算總價。單價合同是指承包方在工程投標時，按招標文件及相關圖紙資料就分項工程所列出的工程量表確定各分項工程費用，在合同中約定以前述各單項費用計算總價。合同總價只有在工程完成後才能確定。
（二）固定總價合同的固定與不固定
司法實踐中經常遇到的是固定總價合同，即俗稱的「包干價」、「包死價」合同，當事人在結算時往往提出價款變更要求，產生爭議原因之一為「價差爭議」：由於建設工程施工時間長，在合同簽訂之後，工程所需主要原料有時會出現大幅的價格上漲，從而產生爭議；原因之二為「量差爭議」：雖然發包人與承包人在簽署合同時約定固定總價，但這個固定總價必然是對應著一定的工程量，而不可能涵蓋在簽署合同時雙方均未預見到的工程量，在結算時，雙方會因此產生爭議。
筆者認為，雖然最高人民法院《關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十二條規定，當事人約定按照固定價結算工程價款，一方當事人請求對建設工程造價進行鑒定的，不予支持。但所謂固定總價系僅指在合同中約定的風險范圍內固定不變，只要超出了合同約定的風險范疇，無論是量差爭議還是價差爭議，均應予以調整。
（三）固定總價合同的價格調整
1.價差爭議的審理：公平原則的適用
建設工程施工合同雖然約定工程價款實行固定價結算，但合同履行過程中原材料價格發生重大變化、明顯超出正常的市場風險范疇，導致顯失公平的，應依據公平原則對超出正常市場風險范疇的進行價格調整。其原因在於，建設工程項目往往合同周期較長，隨著時間的推移，工程必然受到物價浮動等多種外部因素的影響，其中主要是工費和材料費，當然還有施工設備費和運費等。當事人在簽約時往往難以預見到此類風險。這種風險甚至可能大到無論是業主或承包商或者二者共同都無法承受的地步。若施工合同本身沒有約定調整機制，則應在審理中由司法機關依法進行調整，以實現公平。事實上，上述調整也是國際工程界的慣例。
具體到判斷超出的市場風險及如何分擔，綜合各地高院的實踐經驗以及建設部門的意見，筆者認為，價格上漲10%以內是正常的商業風險，價格上漲超出10%，則應由承、發包雙方共同承擔或受益。同時，價差部分應由建設單位和施工單位分擔，且施工單位不能收取價差部分所對應的利潤。
2.量差爭議的審理：司法鑒定及其他
對於量差爭議，即使建設工程施工合同約定工程價款實行固定價結算，但因設計變更導致工程量變化或質量標准變化，此種變化不屬於固定價涵蓋的風險范疇，當事人要求對工程量增加或減少部分按實結算的，應予支持。同時，在審理量差爭議中，由於承包范圍的確定等問題涉及施工圖紙審閱、比對等專業技術問題，必須委託造價鑒定機構進行鑒定。
但值得關注的是不能將所有問題都拋給鑒定機構，有些問題是涉及法律認定問題，不能由鑒定機構進行裁判。實踐中，這些問題可分為以下幾類：
第一類為涉及證據的效力問題。如原告提供的簽證材料只有原告及後進場的施工隊的簽字，沒有被告的簽字，而被告提供了有原告、被告及後進場的施工隊簽字的簽證，證明簽證所涉工程事實上是由被告完成的，原告無權主張索賠。對於採用哪份證據，應由法院審定。
第二類為涉及事實認定問題。如原告主張已發生了土方外運費，但被告認為原告提供的證據不足以證明發生過土方外運。由於工程施工建設過程中，不僅要挖土方，而且也要填土方，不能僅依據施工圖紙就認定發生過土方外運。因此，原告提交的汽車運輸單等相關證據，是否能夠認定發生了土方外運，不能由司法鑒定機構單獨完成。
第三類為涉及約定效力問題。如當事人在合同或者簽證中有特別約定明顯高於或低於定額計價標准或市場價格，發生爭議後，當事人會提出要求撤銷或者改變原有約定，有的當事人甚至提出在簽證上簽字的總監、總工已被施工方收買。這類問題應由審判機構認定。
第四類涉及主體問題。如原告提交了與被告工程項目部簽署的移交書，證明被告已認可工程質量，同意移交，無權提出質量索賠，但被告提出工程項目部不能代表被告，因此，該份移交書對被告沒有約束力。這類問題應由審判機構認定。
第五類為涉及法律適用問題。如原告作為承包方要求被告承擔停工損失，而現有定額沒有停工損失的計算規則可以參考。法官應根據違約責任限於實際損失這一原則，予以裁判。
yunyanyun
B. 工程建設采購審計應注意哪些方面
公司內審主要從過程及決策支持文件和定標結論合理性方面進行審核。
1、過程文件
具體包括：工程材料申購表、招標采購立項表、報名供應商資料及來源記錄文件、供應商考察記錄文件及照片、入圍供應商篩選審批記錄文件。
審核重點：表單是否完整、供應商資料是否齊全（一照兩證及其他因工程需要需提供的生產、承包、施工資質證明、工程案例、授權書）匯簽部門是否齊全、匯簽人員是否具有相應許可權、簽字時間是否合理、考察記錄是否真實、入圍供應商篩選依據是否合理。
2、招采決策支持文件
具體包括：招標文件/采購說明文件會簽記錄、招標文件/采購說明文件外發時間及渠道記錄、招標答疑報告、工程現場考察記錄、投標文件/報價文件接收記錄、開標會議記錄、評標委員會評標記錄、定標意見及匯簽意見、洽談紀要、投標文件正本、報價文件正本、二次（或更多次）報價文件正本、決策委員會會議紀要及審定意見（此條根據公司實際情況及決策機制而定）。
審核重點：表單是否完整、匯簽部門是否齊全、匯簽人員是否具有相應許可權、招投標/采購過程是否與招標文件/采購文件描述一致、洽談紀要內容與後續報價是否對應、洽談參與人員是否由成本部門或采購高層領導介入參與、投標文件是否真實（有無公司章）、報價單是否真實（有無公司章）。
3、定標結論合理性
具體包括：定標單位資料、定標價格、合同審批流程記錄、合同、合同執行進度。
審核重點：抽查涉及采購定價對照價格庫以往沉澱的價格資料是否一致或與市場價格變動趨勢一致、未按最低價中標原因描述是否合理充分、合同審批流程是否合規、合同內容是否與制式合同一直或是否存在明顯不公平描述、合同約定是否與定標結論一致、合同執行進度是否與合同約定相符。
另外，請務必在審核過程中，與采購/招標執行人員及負責人保持良好溝通與互動，這也是能否順利完成審計、達成審計目的（優化企業合約規劃流程及制度）的關鍵。在保持自己原則不動搖的前提下，沒有必要在遇到一些非關鍵問題時上綱上線，都是為企業服務的公司人，做事，更做人。
C. 合約規劃到底有什麼價值
我們以前談合約規劃的價值，更多地是基於「謀定而後動」的角度去談，通過合約規劃可以實現事前的策劃，來指導後續采購計劃的執行，來指導後續合同的簽訂。我們內部顧問聽起來可能有感覺，但客戶聽起來的確感觸不深，我記得黃萌就反饋過，客戶對我們這個觀點提出過挑戰，認為合約規劃要如果只是這種價值的話，通過預算管控體系不也可以實現嗎？幹嘛一定要搞合約規劃？同樣的問題我記得以前劉策也提出過，劉策覺得如果我們的合約規劃只是這個價值的話，「科目」也可以實現。其實黃萌和劉策談的困惑是同樣的問題，那就是客戶關注的合約規劃價值並不是如前文所說。那到底合約規劃有什麼價值呢？現結合各位咨詢大拿的觀點，整合之後與各位分享：1、基於項目運營視角，合約規劃明確了整個項目的開發思路。 這里提及的項目開發思路包括以幾個方面：1）基於合約規劃明確整個項目的發包思路（或稱總分包模式）： 根據項目所在地的供應商結構，同時結合項目質量、進度的控制要求，來決定項目的發包方式——哪些總包，哪些分包，哪些獨立發包，哪些甲供。同時還會明確發包的責任主體，到底是由總部負責，還是項目負責，此時就會涉及到利益分配的問題。很多地產公司對於發包思路的審批都非常嚴肅，一般會報總裁審批。一旦此發包思路明確之後，該項目的利益分配格局就此生成，並可在此基礎上來指導後續工作的開展。這個價值點的確只有合約規劃可以承載，控制科目不能實現。2）通過合約規劃明確各種合同的工作界面： 除了要明確各合同的合同范圍、單價、總價和確認依據之外，更重要的是要將總包、分包之間眾多交叉、重疊的工作界面界定清楚，用以指導現場工程管理，主要集中在材料供應方式及界面、總包與分包的施工界面。如室內粗裝修，室內的粗裝修工程均由總承包商完成，包括室內鋼結構樓梯，而欄桿和窗護欄由專業分包完成，這些細致的工作界面如果不界定清楚，不在對應的合同中予以體現，則會出現大量的重項、漏項的情況出現，從而造成大量的無效成本。而我們的合約規劃主要是釐清整體劃分思路，具體的控制細節還是要在合同本身中進行約定。3）指導資金計劃的編制，明確資金籌措要求和明確融資成本： 在沒有合約規劃之前，財務部門或成本部門在編制整個項目的資金計劃時，基本都是拍腦袋得出，資金計劃准確度較低。在有了合約規劃之後，可以根據事前策劃的結果，結合標准合同付款方式的要求，結合項目開發計劃，編制出相對准確的資金計劃。這一點對於財務而言會有眼前一亮的感覺。2、純粹成本管控視角：1）通過合約規劃指導後續的招標： 在選樣定板之後，初步形成材設要求和控制底價，通過合約規劃來生成項目的工程、材料采購需求，結合跨期的具體情況，組合形成具體的采購需求，而此采購需求再轉化為采購計劃，與地產企業實際簽訂的紙質合同一一對應。（註：如果要實現此項價值的話，需要做適當的二次開發，雖有較多客戶已實現，但標准系統功能尚無。首先要在成本系統中新增「采購需求」的控制頁面，其次要實現控制價欄位值在成本系統與采招系統之間的傳遞，最後，需要能夠出具「合同控制價- 實際簽訂合同金額- 合同動態成本- 合同已發生成本- 合同已支付成本- 合同應付未付款」鏈條的報表數據，供成本總實現成本「合同控」思路。）2）解決多項目拆分難的問題： 在沒有合約規劃概念之前，地產企業都是基於成本核算的思路去管控成本，基本是這樣一個現狀： 在開發第一個項目時 ，公司會根據此項目的發包情況，對應形成成本科目，此科目一般較細，而且也基本能夠實現科目與合同一一對應，此時成本核算的管控思路仍然生效。 但是，當開發第二個項目時 ，就算是相同的產品，也會出現發包方式及內涵的變化，所以也必然導致第二個項目的合同清單與之前沉澱的這套科目清單的內涵不一致的情況，也勢必會出現大量的拆分工作，每一次的變更、付款、動態成本編制都需要去拆，工作量大的問題已經顯現出來。 而當開發第三個項目乃至更多的項目時 ，不僅僅項目的數量上去了，還會出現大量的不同類型產品的開發，此時發包的方式跟原定科目清單的內涵已有了很大的變化，甚至會出現面目全非的情況，此時拆分的工作量已經大到一想都頭皮發麻的境地，基本沒有誰能夠保證拆分結果的准確性。也正是因為這樣，佳兆業才被拆走了幾位成本總。 第一步：將成本核算科目的末級科目全部裁掉，形成只有2~3級的成本控制科目，直接將其與合約規劃相對應，由於控制科目較粗，就避免出現橫向拆分的工作； 第二步：將這些裁下來的科目清單，打散之後，放到合約規劃的「合同范圍」欄位欄，以合約基本單元的形式出現，用以成本管理人員對照查看合同簽訂的范圍與原定范圍是否一致，避免出現成本管理的漏項情況；
D. 成本合約部工作職責
合約成本部主要工作崗位職責：
1、組織實施本部門管理制度，完善工作流程；
2、依據公司年度發展目標和項目進展計劃，組織制定部門年度工作計劃和階段性工作計劃；
3、組織編制項目的合約規劃，建立標准化的工程類合同文本；
4、組織工程合同會審與簽訂，並跟蹤工程合同的履行情況；
5、負責對於非標准化工程類合同（除價格條款）的規范化管理；
6、組織公司設計招標、工程招標、材料設備采購招標等所有經濟行為的招投標管理及監督執行；
7、組織編制工程、材料、設備采購計劃；
8、協調招標代理機構，負責關鍵材料、設備的招投標；
9、組織編制項目各設計階段限額成本控制指標，並對其進行分解，跟蹤其過程實施情況；
10、參與審核設計變更及工程變更，審核工程索賠；
11、項目結束後收集成本數據，組織對成本變化進行總結，分析成本變化原因及對收益影響；
12、完成領導交辦的其他工作。
溫馨提示：以上信息僅供參考，以實際工作崗位職責為准。
應答時間：2021-04-20，最新業務變化請以平安銀行官網公布為准。
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E. 國核示範的設備管理與釆購部是干什麼工作的
采購部。不少企業和事業單位，在設備設施采購時，大多採取招標的方式方法，所以現在很多采購部就會改名為招采部，我們有的時候會戲成為招財部😊 來自職Q用戶：絳雪
招采部就是招標采購；
招采部主要是給本單位往裡買進各種辦公用品及設備。具體來說就是負責公司企業招標采購項目的。
以下是招采部各崗位職責：
一、招采部部門職責
1、負責擬定並完善合同管理、招投標管理辦法及招投標工作流程;
2、組織施工隊伍、物資材料供應商、行政辦公用品供應商花名冊;
3、參與編制各項目工程合約規劃及工程分包模式的選擇;
4、依據公司實際工程進度計劃和材料物資進場計劃,編制項目專項招標采購計劃,報請領導審批後組織實施;
5、組織建立與公司招采項目相關的價格資料庫;
6、組織建立公司《供應商信息庫》,定期對供應商進行動態考核、評估、分級和檔案管理;
7、參與起草、審核合同文本,參與合同談判和會簽,負責合同檔案管理及保密工作;
8、及時向公司通報合同履行中發生的問題,並提出解決問題的意見;
9、負責組織工程實施過程中合同價款變更審核、報審、報批工作;
10、跟蹤合同簽訂、履行的情況,提出建議或意見;
11、完成公司領導交辦的其他工作。
二、招采總經理崗位職責:
堅持原則,對企業高度負責,負責招采部管理的全面工作,組織並督促部門人員全面完成本部職責范圍內的各項工作任務;貫徹落實部門崗位責任制和工作標准,考核和指導部門員工的工作,做好部門組織建設,保證本部門各項工作的正常有序開展;
2.負責部門工作總結,分析對比工作進展完成情況,查找不足,總結經驗
3、負責協助完善合同管理辦法、招投標管理辦法及招投標流程;
4.參與規劃重大設計方案和施工組織設計討論,並提出合理化建議;
5.負責對合同的標的、數量、質量等條款進行起草,並確保其合理合法,真實有效,及時向公司通報合同履行中的問題,並提出解決方案;
6.負責開展工程招標資格預審及相關審批工作;
7.組織各項工程招標工作,負責工程招標文件編制及報批,匯總個體系的評標結果完成定標;
8.配合相關部門對工程項目的技術標准、工程質量、施工工藝等進行認定工作。
9、負責供應商考察工作和市場價格咨詢對比工作,做好勞務班組、供應商考察、考評工作及成本控制工作;
10、配合項目部做好約談及談判和突發事件的處理工作;
11、做好其他中心的協調工作;
12、完成集體公司領導交辦的其他工作;
13、定期組織部門成員進行培訓和學習加強業務知識的提高;
三、招采部總監崗位職責
1、督促工程及材料中心做好勞務、材料、機器設備及物資供應商的評教工作;
2、組織新開項目的合同評審工作;
3、配合中心總開展部門日常工作,並協助部門專員做好內務工作;
4、配合中心總整理匯編部門規章制度及流程;
5、配合項目部做好勞務、材料、設備物資單位的約談及安撫工作;
6、開展勞務、材料、機器設備及物資供應商的挖掘及現場考察工作;
7、完成公司上級領導安排的特殊工作;
8、配合其他部門的協調工作;
9、加強自我業務知識的學習;
10、開展業務外交工作,為公司戰略化招采及全民業務的發展奠定基礎。
1、制定項目招標采購管理標准;根據公司年度經營計劃和本中心計劃,組織編制本部門工作計劃,並負責監督落實;
2、整合各項招標采購及供應商資源,進行供應商管理;
3、完成供應商合格認證審核,組織定期組織績效評審;
4、負責本部門職責范圍內招標工作的組織和實施;
5、協助維護供應鏈平台資料庫建設。
6、負責組織召開相關部門專題會議解決工作過程中需解決問題;
7、負責組織部門員工定期或不定期考察市場,及時掌握市場動態。
8、按照年度計劃、工程進度、領導指示,安排部門工作;
9、完成公司領導交辦的其他工作。
五、招采部專員崗位職責
1、全面協助部門經理日常工作;
2、負責招標類申請、傳簽工作;
3、負責檔案管理、合同下發及保密工作;
4、負責合同簽訂及台賬建立工作;
5、負責市場調查,了解市場行情,掌握相關價格,負責采購材料詢價、比價、議價匯報工作,建立供應商資料庫;
6、負責中標單位履約過程進度完成工作的匯報;
7、完成公司領導交辦的其他工作。 來自職Q用戶：賴先生
F. 注冊造價師是做什麼的
注冊造價工程師是指經全國統一考試合格，取得《造價工程師執業資格證書》並經注冊登記，在建設工程中從事造價業務活動的專業技術人員。 造價工程師是指由國家授予資格並准予注冊後執業，專門接受某個部門或某個單位的指定、委託或聘請，負責並協助其進行工程造價的計價、定價及管理業務，以維護其合法權益的工程經濟專業人員。國家在工程造價領域實施造價工程師執業資格制度。凡從事工程建設活動的建設、設計、施工、工程造價咨詢、工程造價管理等單位和部門，必須在計價、評估、審查（核）、控制及管理等崗位配套有造價工程師執業資格的專業技術人員。
以上是標準定義。
通俗來講，造價工程師第一個工作內容是：算。主要是估算、測算、審算工程項目的價值的。比如可行性研究階段，做工程項目的投資估算；設計階段，做施工圖概算或預算；招投標階段，做招標控制價或者標底；施工階段，做工程的進度結算、竣工結算等。
造價工程師第二個工作內容是：管。這里主要講的是成本管理，如果在施工單位，就是管理本企業或本工程項目的建築安裝工程費用不能超支，通過建立成本管理體系及制度，加強成本控制工作來實現節支。如果在甲方，則會涉及成本策劃、設計成本優化、目標成本的制定、合約規劃、招標采購管理、結算管理、成本核算等業務。通過成本管理，達到工程項目成本可控、成本最優、實現利潤最大化的目的。
G. 合約規劃：何時規劃
【第三講】合約規劃：何時規劃？如何應用？
【明源ERP課堂之成本管理第三講——合約規劃】對於房地產開發項目而言，所有重大經濟活動都是以合同作為載體，因此，很多房地產企業開始引入合約規劃管理工具，來指導合同的簽訂及付款，將合約規劃作為項目預算與合同管理之間的橋梁。
怎樣才能做好合同的有效管理和控制？其實，這個問題在部分標桿地產企業已經得到解決，對於合約該不該簽、合不合理，他們有效的解決方法就是利用「合約規劃工具」。思路和方法很簡單，就兩點，即事前合約規劃和過程合約審批，這方法實戰有效。
一、合約規劃的內涵
合約規劃究竟是什麼？
從宏觀的項目管理和微觀的成本管理來看，合約規劃的定義有廣義和狹義兩種。具體如下圖1所示。
1.何時做合約規劃?
這主要根據企業管理的成熟度而定，如果企業的費項、合約規劃體系相對穩定，可以在項目啟動階段的目標成本編制及審批後進行合約規劃的編制。如果管理精細度還沒到達這一步，至少應在目標成本最終確定後進行編制。
2.如何做合約規劃?
合約規劃是指將目標成本按照自上而下、逐級分解的方式分解為合約大類與相應的合同金額。對目標成本進行合約分解的方法多為「價量原則」和「經驗值」，同時結合項目情況和投資收益指標，制定項目各控制費項可能發生的合約及預計金額。另外，如果不能將目標成本細化到具體的合同時，可以將目標成本分解為「合同大類」，隨著項目的推進，這些合同大類會逐步細化。合約規劃會明確三個要素：即一個科目下到底有哪些合約，每個合約的金額是多少，待發生的合約金額又是多少。
這里強調的是，在做合約規劃時，肯定有部分費用不明確，因此引入規劃餘量的概念，來標明暫時不能明確的費項，並作為費項的「蓄水池」，隨著實際簽訂合同的變化而變化。規劃餘量的總額反應了目標成本控制的松緊度。針對規劃餘量設定每一個費項的預警、強控范圍，便可作為後續項目成本控制的基礎。
二、合約規劃的位置
在明白合約規劃的定義後，我們需要清楚合約規劃的位置，即合約規劃在哪裡產生和應用？
從成本管理全流程來看，合約規劃應該處在目標成本和采購計劃的中間位置，可謂「上承目標成本，下接采購計劃」（如圖2所示）。某種意義上，合約規劃成為連接目標成本與采購計劃的紐帶。
圖2 合約規劃的位置
我們前面也提，一般管理較為成熟的企業可以在目標成本的啟動版時，對該版目標成本進行合約規劃的分解，而後根據合約規劃形成後期的采購計劃。當目標成本漸進明晰，進入方案版、基準版、調整版時，也會對合約規劃進行不斷調整。
三、合約規劃的3大運用
1.成本控制的管理抓手
某標桿企業分管成本的副總裁曾說：如果不把目標成本分解成合約規劃並進行過程管控，成本管理就只能淪為成本部門自娛自樂的數字游戲。
在前文合約規劃定義時就明確，合約規劃是指導項目從招投標到工程結算整個過程中的合同簽訂及變更的一種管控手段，對項目成本起到事前控制的作用。
那麼，合約規劃如何指導合同的簽訂、付款和執行？
（1）合同簽訂——無規劃不合同
擬定合同時，需由專業部門根據項目實際情況明確合同金額、付款時間、付款方式。在合同簽環節，必須以合約規劃為依據，遵循「無規劃不合同」的原則，實現合約規劃對合同簽訂的指導，並考察費項規劃餘量，通過預警、強控指標進行相應管控：如果合同簽訂導致動態成本超預警線，就會觸發預警消息；如果超強控線，將停止業務執行。且對應的合約規劃不允許重復被其他合同選擇，以防止重復計算已發生成本，避免已發生成本虛高的問題。
（2）合同執行——變更（簽證）精細管控
在合同執行環節，當進行變更申報時，首先應確定該變更（簽證）該不該做、值不值得做；其次要預估變更金額，並與合同訂立時的預計變更對應，確保變更在可控范圍內。如果超出預計變更范圍，則需要考慮是否有對應的規劃餘量；再次，當變更實施完成後進行施工確認階段，核定是否完成、實際完成的工程量，將變更金額納入項目成本；最後，分析變更產生的原因及變更導致的成本分布，即進行有效成本與無效成本的情況分析。
（3）合同付款——精細核量核價、付款有理有據
首先，將合同付款與項目計劃中的工作項或工作成果進行綁定，保證合同付款不會與實際工程的完工情況不符，避免合同款項超付的問題。具體來說，就是要根據工程形象進度，對「已完工」部分的工程量進行審定，反映工程的實際完工「產值」，並作為制定付款申請的重要依據；其次，梳理代扣代付和其他扣款，為款項支付提供依據；再次，根據合同付款條件及實際完工產值，修訂付款計劃，形成項目級付款計劃；最後在付款計劃范圍內完成付款申請，並完成款項支付。
2.支撐資金計劃動態預測
推行合約規劃管理模式後，就可以提前根據已發生合同及待發生合約規劃形成明晰的月度付款計劃，並與項目主項計劃下分解的工作項及合同進行耦合，有效實現成本與計劃的聯動，進而結合銷售回款預算，形成項目的動態現金流。如圖3所示。
圖3 合約打通成本與計劃
在合同執行上，很多房地產企業將合同和項目主項計劃、專項計劃關聯，並針對影響關鍵進度、成本金額大、影響後續質量的重點合同進行提前梳理和針對性管控。比如，很多房企會重點關注建築設計合同、樁基礎施工合同、土方工程施工合同等，因為這些合同佔了項目中超過80%的成本。
3.指導後期采購工作
合約規劃能夠直接指導後期采購工作的開展，即基於標准工程合約規劃可形成項目工程合約規劃，提前預判合同，有利於采購策劃、采購計劃、招標等工作的開展。合約規劃成為打通成本管理規劃與采購管理規劃的橋梁（具體如圖4所示）。
圖4 合約規劃搭建從成本管理到采招計劃的橋梁
H. 施工單位的招標合約做什麼
崗位職責
?1、根據公司總體統籌控制計劃和各業務分項細化的進度計劃，編制項目招標采購計劃。
?2、組織實施各項招標采購工作，安排公司項目合約規劃工作。組織和實施公司各項招標采購合同簽約，及涉及合約商務補充協議的簽訂工作。
?3、建立和不斷完善公司供應商信息庫，合同範本信息庫以及檔案檢索信息庫。
?4、與成本管理部門的對接，配合公司成本管理部做好相關招標采購和合約規劃制定工作。
_沃耙螅?1、全日制本科及以上學歷，工民建、造價專業、預決算等相關專業；5年以上房地產開發企業招投標、采購、成本管理工作經驗。
?2、熟悉房地產開發各環節的流程，具有項目全程招投標經驗或項目全程成本控制工作經驗；3、具有良好的談判技巧、清晰的數據分析和判斷能力以及組織管理能力。